La première condition semble simple mais nécessite un calcul en cas de parcelles de nature différente. 3 autres conditions sont sujettes à interprétation, les arrêtés préfectoraux donnant très peu de précisions. ► Lorsque le respect de ces conditions est mal apprécié, l'une ou l'autre des parties au contrat peut saisir le tribunal des baux ruraux pour faire requalifier le contrat de bail de petite parcelle en bail à ferme de 9 ans. Bien évidemment, cette action est, surtout, engagée par l'exploitant qui veut bénéficier du statut beaucoup plus protecteur du bail à ferme et surtout, qui veut continuer à exploiter les terres au-delà du terme initialement fixé dans le bail de petite parcelle, par exemple. ► Grâce au modèle, vous réglez les nombreux points sur lesquels ne s'appliquent pas, obligatoirement, les règles du bail à ferme. CONTENU DU DOSSIER DE CONTRAT DE BAIL DE PETITES PARCELLES
1 Quelles parcelles peuvent être louées par contrat de bail de petites parcelles? 1. 1 Condition 1: la superficie ne doit pas dépasser le seuil maximumfixé par arrêté préfectoral
Localement, plusieurs seuils de surface peuvent être applicables
Le cas de parcelles louées de nature différente
Le cas de parcelles mitoyennes de parcelles déjà données par bail à ferme
Quelles sont les conséquences des modifications apportées à la parcelle en cours de bail?
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soc., 3 mai 1967). De même a pu être considérée comme essentielle à l'exploitation une parcelle louée sans laquelle l'exploitation aurait une limite critique (Cass. soc., 12 oct. 1967). Attention, cette dérogation au statut des baux ruraux ne s'applique pas aux parcelles ayant fait l'objet d'une division depuis moins de neuf ans. Le régime des baux de petites parcelles va notamment permettre d'écarter:
la durée minimale de 9 ans
le droit de préemption du locataire
le droit au renouvellement
Cependant certaines dispositions du statut des baux ruraux restent applicables, en ce qui concerne le droit à indemnité du preneur sortant, l'interdiction de cession et de sous-location, ou encore la résiliation du bail pour défaut de paiement...
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D'autres sont exclues:
prix du bail (lequel n'est donc pas encadré),
droit de préemption du preneur,
durée de 9 ans (il est donc possible de conclure un bail de petites parcelles pour une durée d'un an, renouvelable),
modalités de délivrance du congé: acte d'huissier non exigé, respect du délai de 18 mois non exigé, le congé n'a pas à être motivé. Soumission volontaire au Statut du Fermage: il est toujours loisible aux parties de soumettre volontairement au statut du fermage les baux de petites parcelles qu'elles concluent. Une telle soumission "volontaire" peut résulter des actes qui émaillent la vie du bail, notamment en cas de vente du bien loué. C'est ainsi qu'un propriétaire qui avait loué verbalement une parcelle de 60 ares 70 ares (d'une surface donc inférieure au seuil fixé dans le département considéré) a souhaité vendre son bien. Il confie l'établissement de la promesse de vente à un notaire, lequel a inséré (par mégarde) une clause intitulée "purge du droit de préemption du fermier".
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Statut du fermage
Mise à jour le 13/01/2015
Définition de l'article L411-1 du Code Rural: "toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole". Un nouvel arrêté préfectoral portant application du statut du fermage a été signé le 25 septembre 2012. Les principales modifications par rapport à l'arrêté de 1998 sont les suivantes: Diminution de la surface maximale pour les baux de petites parcelles sur l'arrondissement d'Ussel qui passe de 3 ha à 2. 5 ha (article 1). Diminution de la surface pouvant être reprise par un bailleur pour construire une maison d'habitation (article 5) qui passe de:
- 2 000 m² à 1 000 m² sur l'arrondissement de Brive,
- 2 500 m² à 1 200 m² dans l'arrondissement de Tulle, - 3 000 m² à 1 500 m² dans l'arrondissement d'Ussel. Cette diminution de surface a été décidée afin de mettre en cohérence cet arrêté avec la politique actuelle de diminution de la consommation des espaces agricoles.
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ven. 7 décembre 2018 à 12:12 • AFP Ce n'est pas parce qu'une parcelle de terrain rural est petite que son locataire n'est pas titulaire d'un bail rural, avec le statut de « fermier » craint par les propriétaires. P our échapper à ce statut du fermage, très contraignant, le propriétaire de la parcelle doit non seulement éviter d'y faire référence dans le bail, mais également dans tout document qui pourrait être porté à la connaissance du locataire, selon la Cour de cassation. Le statut du fermage est la législation particulière aux baux ruraux que les propriétaires considèrent comme particulièrement désavantageuse, compte tenu de l'encadrement des prix des loyers ou de la grande difficulté à mettre un terme au bail, conclu au minimum pour neuf ans. Le code rural prévoit que les parcelles de petite surface, dont le maximum est fixé par arrêté préfectoral compte tenu des besoins locaux, peuvent par dérogation échapper à ce statut particulier et être soumises au droit commun du contrat de location, organisé par le code civil.
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Ainsi, pourra-t-il récupérer à tout moment, une parcelle inférieure par exemple à 5. 000 m2 qui devient constructible, sans devoir d'indemnité à l'exploitant. Mais ce faisant, ne contournerait-il pas le statut du fermage? La Cour de Cassation répond par l'affirmative dans un Arrêt du 12 décembre 2019 (3ème Chambre Civile n° 18-11. 056). Elle casse la décision d'une Cour d'Appel ayant débouté un preneur titulaire d'un bail rural, qui s'était vu concédé le même jour par son propriétaire, un bail sur une petite parcelle, et avait à la réception d'un congé pour cette dernière, saisi le Tribunal Paritaire en sollicitant son annulation et la reconnaissance d'un bail de 9 ans équivalent à celui le liant au même bailleur pour les autres parcelles louées. La Cour d'Appel n'aurait pas dû décider que le preneur n'établissait pas l'intention du bailleur d'échapper au statut du fermage, qu'il n'ignorait d'ailleurs pas la situation particulière du terrain implanté dans une zone partiellement urbanisée, et que la seule concomitance de date des deux baux, verbal pour l'un, notarié pour l'autre, sur des parcelles distantes de quelques centaines de mètres, n'était pas critiquable.
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