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J'ai mis du temps a accepter le fait que ce qui me passionne reellement ce n'est pas le metier barbant pour lequel je suis diplome mais une petite facette de ce metier qui consiste a rendre service a un client deborde. C'est grisant de voir un pli disparaitre du front d'une personne et jaillir un sourire heureux et se dire que c'est un peu grace a moi!
Conclusion: si vous achetez en viager libre pour louer, et que vous ne voulez pas que le décès du créditrentier soit considéré comme un revenu, n'amortissez pas le bien. Donc, soit vous louez nu (revenus fonciers), soit vous louez meublé mais en restant au micro-BIC. Je peux me tromper! Dernière modification par Bernard2K (11/01/2019 19h35)
Marchand de biens et formateur en investissement immobilier. #3 12/01/2019 18h35
Panoramix
Merci pour votre réponse que j'ai étudiée avec interêt. La question n'est effectivement pas simple mais elle me semble avoir des conséquences importantes pour n'importe qui contemplerait l'achat en viager dans le cadre d'une société. Ce qui peut être le cas d'un certain nombre de personnes. Vous pensez que c'est le fait d'amortir le bien qui est le pivot de la question. Mais dans le cas d'une SCI imposée à l'IR, est-ce que le problème ne se poserait pas de la même façon alors même qu'il n'y a pas de faculté d'amortissement du bien? Achat en viager par une SCI ou société civile immobilière. D'ailleurs, même sans société.
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En LMNP ou LMP au réel, dès lors que le bien est amorti, je pense qu'il y aurait le même phénomène. Je partais du principe que le problème ne se posait pas en LM(N)P parce qu'il me semblait que le problème ne se posait que dans le cadre d'un comptabilité de société. Mais peut-être faut-il que je vérifie dans ce cas de figure également. D'après ce que je comprends de la lecture du livre de JL Lebouc'h, l'amortissement est possible en LM(N)P si le bien est inscrit à l'actif. Mais faudrait-il également inscrire la rente viagère au passif en LM(N)P? Si l'on fait un prêt immobilier, doit-on inscrire l'emprunt au passif? Dernière modification par Panoramix (12/01/2019 18h49)
#4 12/01/2019 18h50
Panoramix a écrit: Vous pensez que c'est le fait d'amortir le bien qui est le pivot de la question. Achat en viager par une société espace. Mais dans le cas d'une SCI imposée à l'IR, est-ce que le problème ne se poserait pas de la même façon alors même qu'il n'y a pas de faculté d'amortissement du bien? Personnellement, je ne vois pas le mécanisme qui produirait un revenu imposable dans une SCI IR, mais je ne suis pas un spécialiste.
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Pour une rente annuelle de 20k, cela donnerait 20k*13, 247 = 264940 Mais la question que je me pose et pour laquelle je ne trouve pas de réponse est la suivante. Que se passe-t-il en cas de décès prématuré du viager? Une quantité de passif disparait tout d'un coup et génère ce qui s'appelle dans le jargon comptable un produit exceptionnel (j'ai appris tout ça par mes recherches). Dans notre exemple, si la personne meurt à 76 ans, on se retrouve avec 265k de produit exceptionnel. Ce produit exceptionnel est-il taxable dans le contexte d'une société fiscalement transparente comme une SCI à l'IR ou une SARL de famille? Le viager d’entreprise, une solution innovante pour la reprise de sociétés. Dans le cas de détention en direct du bien, le décès prématuré du viager ne génère pas d'impôt additionnel, il serait donc quelque part logique qu'une société fiscalement transparente n'en génère pas non plus. Mais je sais que ça n'est pas forcemment la logique qui prime dans ce genre de situation. Inutile de dire que si ce produit exceptionnel est taxable, il devient très risqué d'acheter en viager au sein d'une société puisque l'on peut se retrouver avec une facture d'impôt très très salée forçant potentiellement à vendre le bien.
Cette transmission est rarement anticipée et c'est souvent la contrainte de l'âge, déjà relativement avancé (supérieur à 65 ans), ou la survenance d'un événement personnel ou familial, qui les conduit à céder leur entreprise. Cette transmission subie et tardive tend à obérer la rentabilité économique de l'entreprise car l'entrepreneur, accaparé par les problèmes de transmission et déjà « un pied à la retraite », peine à réaliser les évolutions stratégiques indispensables de son secteur d'activité. Cela concerne particulièrement les secteurs ou les filières soumis à des évolutions stratégiques majeures à l'instar des secteurs de la construction, des transports, de l'hôtellerie ou du tourisme. Achat en viager par une société de recouvrement. Par ailleurs, de nombreux dirigeants s'attendent à une valorisation excessive de leur société. Cette certitude ne peut que conduire à un échec de la transmission, à un blocage de la vente, voire même à la liquidation de l'entreprise. En France, les repreneurs potentiels ont souvent un profil d'anciens cadres de grandes entreprises, plutôt urbains, la quarantaine.
Sans héritier, une personne seule peut être tentée par la vente de son bien en viager pour compléter ses revenus une fois l'heure de la retraite sonnée. En effet, le viager lui permet d'augmenter le montant de sapension tout en continuant à jouir de son bien durant le restant de ses jours. Cette personne peut être tentée pour plus de fiabilité ou pour élargir les possibles d'ouvrir la possibilité d'achat aux sociétés, entreprises et indépendants. Deux questions se posent alors: d'une part, est-ce possible, et d'autre part, est-ce intéressant? Est-il possible de vendre un bien en viager à une société? Juridiquement, rien ne s'oppose dans le droit belge à ce qu'une société acquiert un bien par le biais du viager. De même, rien n'interdit à un particulier de vendre son bien en viager à une entreprise. Si cette situation n'est pas courante, c'est pour des raisons fiscales. Achat d'un bien en viager par une société et décès prématuré du viager ?. En effet, entre particuliers la rente viagère n'est pas taxable. Elle n'est pas considérée comme un revenu par le SPF Finance mais comme la mutation d'un élément du patrimoine immobilier en une rente périodique.