La participation des copropriétaires aux assemblées générales se trouve complexifiée par cette situation sanitaire exceptionnelle sans fin. Bien avant sa survenance, le Parlement posait le principe d'une intervention à distance simplifiée des copropriétaires par la visioconférence, et le formulaire de vote par correspondance. Face à ces modes d'expression récents, de nombreux syndics professionnels ont fait preuve a minima de laxisme, voire d'une totale incompétence. Le syndic parisien UCI constitue en la matière un exemple consternant par son appréciation biaisée de la réglementation sur le formulaire de vote par correspondance. I. Délai réglementaire de réception par le syndic du formulaire de vote par correspondance
Une résidence parisienne affectée principalement à l'habitation a pour syndic, le cabinet UCI, membre du groupe EMETH Gestion. Les copropriétaires reçoivent la convocation de l'assemblée annuelle en présentiel fixée au 22 février 2022, moyennant un ordre du jour établi par ce professionnel de l'immobilier.
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Le modèle du formulaire de vote par correspondance est décrit dans un arrêté au Journal officiel du 2 juillet 2020. Ce dernier valide par ailleurs un formulaire déjà mentionné à l'article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965. Cet arrêté s'adresse aux copropriétaires, syndics de copropriété professionnels et bénévoles et présidents de conseils syndicaux. Il comporte 4 mentions obligatoires:
la date, l'adresse et l'heure à laquelle se tient l'assemblée générale;
le nom de la personne organisatrice de l'AG à qui adresser le bulletin ainsi que son adresse postale et électronique;
l'objet de chaque question inscrite à l'ordre du jour (exemple: travaux, approbation des comptes…);
les questions liées aux objets et le choix pour les votants: pour, contre ou abstention. Les gestionnaires peuvent ajouter des mentions sur le formulaire type, mais ne peuvent en aucun cas en supprimer. Quels sont les impacts du vote par correspondance pour les syndics de copropriété? Le vote par correspondance a des impacts importants pour les syndics de copropriété et tous les autres professionnels du domaine.
Il permet aussi aux copropriétaires un vote à distance via un formulaire de vote. Ce formulaire a, par ailleurs, été décrit et acté par un arrêté de la même date. Les 5 modalités du vote par correspondance en AG
Introduites par la loi ELAN en 2018, 5 modalités définissent le vote par correspondance:
Que ce soit une AG en présentiel ou à distance, le formulaire de vote doit systématiquement être annexé aux convocations. Le copropriétaire votant doit retourner le formulaire au plus tard 3 jours francs avant la tenue de l'assemblée générale. La feuille de présence, signée habituellement en AG, doit mentionner le nom et l'adresse des copropriétaires votant par correspondance. La date de réception du formulaire doit également être spécifiée sur la feuille de présence. Une personne votante ou son mandataire peut être physiquement présente à une AG ou être en visioconférence. L'expression de son vote en séance prévaudra alors sur son vote par correspondance. Quel est le contenu du formulaire du vote par correspondance?
Enfin, pour que le vote par correspondance soit pris en compte, l'organisateur de l'assemblée générale doit réceptionner le formulaire trois jours francs avant la date de la réunion. Il convient d'être vigilant, il s'agit en effet de la réception par l'organisateur et non la date d'envoi. Il faut donc que le copropriétaire prévoie un temps d'acheminement assez large. En outre, pour le calcul des jours francs, on ne prend pas en compte le jour de l'assemblée générale. Par ailleurs, si le dernier jour franc tombe un samedi, dimanche ou jour férié, il faut reporter le délai d'un jour. Ainsi, si l'assemblée générale se tient le lundi, l'organisateur de l'assemblée générale devra le recevoir au plus tard le jeudi précédent la réunion. Il est néanmoins possible d'envoyer le formulaire par voie électronique au plus tard dans les trois jours francs avant la date de réunion. Néanmoins, le jour de l'envoi est présumé être le jour de réception, ce qui peut faciliter le calcul du délai.
Propriétaire de …………………. actions de la société GENOWAY,
Ainsi que l'atteste l'inscription de ces actions à son compte tenu par la Société. Les actionnaires auront le droit de participer à l'assemblée sur simple justification de leur identité, dès lors que leurs titres sont libérés des versements exigibles et inscrits en compte au troisième jour précédant l'assemblée à zéro heure, heure de Paris. Il est rappelé qu'il ne sera tenu compte d'aucun transfert de propriété de titres intervenant pendant ce délai de trois jours ouvrés. Le titulaire des titres soussigné, après avoir pris connaissance du texte des résolutions proposées au vote de l'Assemblée Générale susvisée et de l'avis inséré à la fin du présent formulaire, émet le vote suivant pour chacune des dites résolutions.
Justificatifs: la possibilité d'imprimer un justificatif de paiement a été laissée. Elle évolue dans le sens où il n'y a plus de notion de TVA et où la mention "Non valable pour l'encaissement" est imprimée dessus. En effet, il
est interdit d'imprimer un document qui pourrait être assimilé à une note. Archivage fiscal: un archivage fiscal est demandé en chaque début de mois. Via Internet, le processus est automatique, sans Internet (détecté par Zatyoo) une clé USB est demandée. Suivant le numéro de SIRET, l'archivage est
demandé entre le 1er et le 9 du mois. Les utilisateurs ont jusqu'au 25 du mois pour le faire. Chèques encaissés et demande de justificatifs du banquier [Résolu]. Au delà, plus aucun encaissement, ne sera possible. En cas de litige sur ce point, le client pourra sur demande revenir en version 10 sans
attestation. Il supportera seul les conséquences pénales et fiscales. Avec la clé USB, Zatyoo copie des archives et des backups effectués sur la clé. Cette clé doit être connectée sur un PC avec Internet, ensuite il faut lancer depuis la clé
le programme "" et suivre les instructions.
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Après avoir vérifié son authenticité et sa validité, elle devra également interroger l'établissement bancaire de l'émetteur. Et ce, afin de s'assurer que son compte bancaire dispose des fonds nécessaires et qu'il ne s'agit pas d'un chèque sans provision. A noter: En cas de chèque sans provision, l'émetteur du chèque sera tout de suite placé en interdit bancaire. En tant que bénéficiaire du chèque, vous ne pourrez pas disposer de la somme due. Pour éviter ce type d'incident, notamment en cas de gros montant, nous vous recommandons de vous tourner vers des chèques dont le paiement est garanti. Comme c'est le cas pour les chèques certifiés ou les chèques de banque. Encaisser un chèque de caution : comment faire ?. Gros montant: le délai d'encaissement d'un chèque est-il plus long? Dans le cas où la somme à payer représente plusieurs milliers d'euros, il est possible que le délai d'encaissement d'un chèque soit plus long. Si, en principe, ce délai se situe autour de 3 à 4 jours ouvrés selon les banques, il peut parfois aller jusqu'à 14 jours!
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Une fois terminé, il suffit de rebrancher la clé sur la caisse, Zatyoo la détectera au démarrage, fera une mise à jour si nécessaire et validera l'archivage. (NB: une autre solution
pour les clients qui sont dans une zone couverte par la 4G est d'utiliser un smartphone en point d'accès WIFI pour établir une connexion Internet temporaire)
Attention l'archivage fiscal n'est possible que pour les abonnés. CHR : pourquoi les restaurateurs éditent-ils des tickets de caisse provisoire sans TVA ? · Secob | L'expertise du conseil. Un client installé en version 11 sans abonnement se verra bloqué en encaissement au delà du 25ème jour suivant le changement de mois. Sécurisation:
Ce qu'il n'est plus possible de faire sans être détecté:
modifier (avec un copier/coller par exemple) ou supprimer un fichier du dossier "Result" (comme ou... )
changer de data_net (en pointant sur un nouveau dossier par exemple)
dupliquer le dossier _Zatyoo pour travailler sur 2 Zatyoo différents
supprimer le dossier TBL
A chaque clôture, un dossier "Archives Fiscales" est alimenté. Ce sont des fichiers en clair, mais la signature du fichier est enregistrée.
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De plus, la conservation de l'intégralité des justificatifs papiers ne sera bientôt plus obligatoire: une raison supplémentaire pour franchir le pas et simplifier la gestion de vos justificatifs de notes de frais.
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Bien entendu la demande du client de voir la banque condamnée à établir des relevés de comptes rectificatifs en date de valeur à J+1 de la date de remise du bordereau de chèque a été acceptée et cela sous astreinte. Par Roger CONGOS
Avocat au barreau de Douai
A noter: L' abus d'opposition à un chèque est une action sanctionnable. Est considéré comme un abus d'opposition le fait de faire opposition à un chèque dans l'unique but d' empêcher le bénéficiaire de disposer des sommes dues. La sanction encourue peut aller jusqu'à 5 ans d'emprisonnement et 375 000 € d'amende. Justificatif non valable pour encaissement pour. À propos de l'auteur
Rédactrice web depuis plusieurs années, je suis fortement intéressée par le domaine de la finance et de la banque. Sujet aussi vaste que passionnant, il me semble essentiel que les gens puissent être informés de leurs droits dans ce domaine.