Gérard Deray, fondateur du site, compare les deux modes pour faire signer un bail de location. Vous avez enfin trouvé votre locataire? Parfait. Encore faut-il obligatoirement signer un bail de location. La question se pose alors de choisir entre un bail notarié et un bail sous seing privé. Pour faire simple, le premier confère plus de sécurité au bailleur alors que le second a l'avantage de la souplesse et de coûter moins cher. La principale force du bail notarié réside dans la « force exécutoire ». Procédure raccourcie
Cela signifie que, dans le cadre d'un bail signé chez le notaire, les droits et obligations de l'ensemble des parties (bailleurs, locataires et, le cas échéant, la caution) seront par défaut reconnus et actés, sans même avoir besoin d'obtenir une décision de justice. Un avantage non négligeable en cas de non respect des obligations, ou de manière plus courante, de non paiement du loyer de la part du locataire. Le propriétaire bailleur n'a pas, dans ce cas, à essayer d'obtenir au préalable l'avis d'un juge pour que ses droits soient reconnus.
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Deuxièmement, s'agissant de la force exécutoire qui dispenserait le propriétaire, en cas de non-paiement des loyers ou d'inexécution des conditions du bail par le locataire, de requérir un jugement, en pratique, elle ne présente aucun intérêt. En effet, dans un bail commercial, il y a toujours une clause ou condition résolutoire. Si le locataire ne paye pas, le bailleur fait jouer ladite clause ou condition, peu importe alors que le contrat soit notarié ou sous seing privé: la procédure en référé est identique. Pour le paiement des loyers, il y a l'injonction de payer, les saisies, etc., toutes voies d'exécution pour lesquelles l'huissier de justice n'aura nul besoin d'une copie exécutoire d'un acte authentique. Troisièmement, concernant la responsabilité de l'avocat, quand un avocat rédige un acte, comme un bail commercial, il est tenu d'indiquer sur l'acte son nom et ses coordonnées. La responsabilité de l'avocat est exactement la même que celle du notaire, si une faute a été commise.
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Il doit également s'assurer que les règles applicables en matière contractuelle sont bien respectées et notamment les conditions de validité des contrats (consentement, capacité, licéité et objet du contrat). Enfin, il veille au respect des dispositions relatives aux baux commerciaux prévues aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Par ailleurs, lorsqu'il intervient dans la rédaction d'un acte, le notaire dispose d'un devoir de conseil à l'égard des parties contractantes. Ces dernières sont donc assurées d'être conseillées sur les éventuels risques de leur opération. Les avantages du bail commercial notarié
Lorsqu'il est rédigé par un notaire, le bail commercial est revêtu de la force exécutoire. En outre, il s'agit d'un acte authentique et à ce titre a la même valeur qu'une décision de justice, contrairement au bail commercial sous seing privé. En pratique, cette distinction trouve un intérêt en cas de non-respect par le preneur de ses obligations. Dans le cadre d'un bail commercial sous seing privé, le bailleur faisant face aux impayés de son preneur devra obtenir une décision de justice s'il souhaite faire jouer la clause résolutoire ou procéder à des mesures conservatoires avant toute procédure en paiement ou d'expulsion.
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Bail commercial: Faire appel à un professionnel du droit
Aussi, à défaut d'être expert, mieux vaut être accompagné par un professionnel pour établir un contrat pertinent. Vous avez le choix entre l'avocat et le notaire. Ce sont les seuls par qui peut transiter ce document qui régit les modalités de la location. Si vous optez pour le notaire, vous signez un acte authentique. Si vous préférez un avocat, c'est un acte sous seing privé. " Il n'y a pas de situation où l'acte authentique s'impose pour un bail commercial par rapport à un acte sous seing privé, et vice-versa, constate le représentant de DMS Avocats. Toutefois, il existe une particularité qui est attachée à l'acte authentique: comme ce dernier est un titre exécutoire, il permet de recouvrir les loyers impayés en saisissant les comptes bancaires du locataire sans passer par un juge. " Avec un acte sous seing privé, le propriétaire-bailleur peut aussi saisir les comptes bancaires, mais il doit ensuite obtenir d'un juge le droit de récupérer les sommes souhaitées.
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Face à ces multiples législations et leur complexité croissante, le format classique du modèle à compléter à la main devient non seulement obsolète mais dangereux pour le bailleur et le locataire. Faut-il pour autant faire appel aux services avocat spécialisé en immobilier ou d'un notaire et débourser plus de 300 euros pour obtenir un contrat en bonne et due forme? C'est la raison pour laquelle LeBonBail met à disposition un outil innovant d'assistance à la rédaction de bail. Présentant et expliquant l'ensemble des options mises à sa disposition par la loi, cet assistant offre une solution professionnelle pour rédiger facilement des contrats de bail certifiés conforme par des avocats spécialistes.
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L'enregistrement du contrat de bail
L'enregistrement du contrat de bail est une formalité obligatoire, imposée par le code des droits d'enregistrement, qui permet de donner à votre bail une date certaine et le rendre opposable à tous. Cela signifie que personne ne pourra contester l'existence du contrat. Un acte notarié a toujours une date certaine contrairement à un bail verbal. Toute personne sera tenue de respecter le bail. C'est particulièrement important en cas de vente/achat d'un bien loué afin de protéger le locataire. Pour en savoir plus sur l'enregistrement du contrat de bail, cliquez ici. État du bien loué
Pour qu'un logement soit conforme, il doit respecter l'ensemble des exigences minimales de sécurité (ex: stabilité du bâtiment, conformité des installations électriques et de gaz, raccordement aux égouts, etc. ), salubrité (ex: absence d'humidité et d'infiltrations) et d'équipement minimal (ex: équipements électriques, sanitaires et de chauffage). En ce qui concerne les réparations et les entretiens, le locataire doit effectuer les travaux d'entretiens et de réparations sauf en cas de vétusté ou de force majeure.
2. Cautionnement solidaire (article L 341-3 et L 313-8 du Code de la consommation en matière de cautionnement bancaire)
La mention suivante doit ainsi être scrupuleusement recopiée par la caution:
"En renonçant au bénéfice de discussion défini à l'article 2298 du code civil et en m'obligeant solidairement avec X..., je m'engage à rembourser le créancier sans pouvoir exiger qu'il poursuive préalablement X... ". Selon la jurisprudence, le cautionnement solidaire ne respectant pas l'article L 341-3 du code de la consommation mais se conformant à l'article L 341-2 du Code de la consommation devient un cautionnement simple (perte de la solidarité). La jurisprudence est identique s'agissant du cautionnement solidaire ne respectant pas l'article L 313-8 du Code de la consommation mais se conformant à l'article L 313-7 du Code de la consommation.
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