L'aliénation d'un bien indivis
Le tribunal judiciaire, grâce à l'article 815-5-1, peut décider de l'aliénation d'un bien en indivis suite à la demande d'au moins deux tiers des indivisaires. Des conditions sont tout de même à respecter:
Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis expriment leur intention de vendre le bien indivis devant un notaire. Le notaire en informe, dans un délai d'un mois, les autres indivisaires. Ce même notaire constate, par procès verbal, l'opposition ou l'absence de réponse d'un ou plusieurs indivisaires à cette annonce. Devoirs des indivisaires de la. S'il n'y a aucune atteinte aux droits des indivisaires, le tribunal judiciaire autorise la vente du bien indivis. Il s'agit alors d'une licitation et la somme obtenue ne peut être réemployée, sauf pour le remboursement de dettes et de charges liées à l'indivision. La prise de mesure en urgence
Par le biais de l'article 815-6, le président du tribunal judiciaire peut ordonner ou autoriser des mesures urgentes demandant l'intérêt commun.
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Cette solution se justifie par la finalité du droit de préemption: éviter qu'un tiers étranger à l'indivision n'entre dans celle-ci sans contrôle. Lorsque c'est un immeuble indivis dans sa totalité qui est mis en vente, et non des droits indivis, le tiers acquéreur n'entrera pas dans l'indivision puisque le bien qu'il acquiert en sort. Droit de préemption des indivisaires: Quelles sont les formalités à respecter? Conformément à l'article 815-14 du Code civil, lorsqu'un indivisaire souhaite vendre ses droits indivis ou une quote-part de ses droits à une tierce personne, il doit en informer ses coïndivisaires. Chaque indivisaire doit recevoir cette notification. Devoirs des indivisaires 2. Cet acte doit être obligatoirement fait par huissier, une lettre recommandée ne suffit pas et sera considérée comme une procédure irrégulière. (Cour de cassation 1er civ. 5-3-2002 n° 00-13. 511: Bull. civ. I n° 77). La notification doit comporter le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les noms, domicile et profession de celui qui se propose d'acquérir et l'éventuelle commission de l'agent immobilier.
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Vente de droit indivis: dans quel cas s'applique le droit de préemption? Que l'indivision soit à l'origine d'une succession, d'un divorce ou d'une convention, le droit de préemption des indivisaires doit s'appliquer. De même, le type d'indivision n'a pas d'importance, que ce soit une indivision de pleine propriété, en usufruit ou en nue-propriété, les coïndivisaires sont des acquéreurs prioritaires lors de la vente de droit indivis. Cependant, il existe une exception lors d'une indivision d'un droit de propriété démembré. Indivision : que dit le Code civil ?. Dans le cas d'une cession d'une quote-part de nue-propriété ou d'usufruit, l'usufruitier ou le nu-propriétaire dispose d'un droit de préemption subsidiaire, même s'il est juridiquement étranger à l'indivision. Il devra donc être informé de la cession. On appelle ce droit de préemption subsidiaire, car l'un ou l'autre peuvent acquérir la quote-part que si aucun autre nu-propriétaire ou usufruitier ne se porte acquéreur. Le droit de préemption s'applique que la cession porte sur la totalité de la quote-part de l'indivisaire dans le bien indivis ou sur une fraction de celle-ci.
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En effet, le coïndivisaire qui fait jouer son droit de préemption devra respecter les conditions de vente mentionnées dans la notification, dans le cas contraire sa déclaration de préemption sera frappée de nullité. Bon à savoir: Si l'acquéreur à donner une procuration, la notification doit comporter l'identité de l'acquéreur définitif sous peine de nullité de l'acte de vente. Cette notification ne vaut pas offre de vente, l'indivisaire qui vend son droit indivis peut toujours renoncer à son projet tant que le compromis n'a pas été signé. Les indivisaires ont un délai d'un mois à compter de la réception de la notification pour donner une réponse. Dans le cas où un indivisaire souhaite acquérir les droits indivis, il devra en informer l'indivisaire vendeur par acte extrajudiciaire. Propriétaires en indivision : tout savoir sur les indivisaires - Le Guide de l'Indivision. Dans le cas où plusieurs indivisaires entendent préempter, ils devront notifier leur intention à titre personnel. Ainsi, la quote-part mise en vente sera répartie proportionnellement entre les indivisaires, sauf dispositions contraires indiquées dans la convention d'indivision.
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Quid des frais et charges? Si celui qui occupe le bien paie, peut-il demander le remboursement? Si tout le monde paie les charges, les cohéritiers peuvent-ils demander à celui qui occupe le bien un remboursement des dépenses engagées? Indivision et droit de préemption : quelles sont les règles à respecter ?. Chaque coïndivisaire doit participer au paiement des charges générales de l'indivision, ces charges correspondent aux:
Frais engendrés pour la conservation du bien indivis: en particulier, la taxe d'habitation est considérée par la Cour de cassation comme un frais permettant la conservation de l'immeuble. Charges afférentes au bien indivis, c'est-à-dire l'entretien général. Selon l'article 815-10 du Code civil, la répartition des charges ne dépend que de leur part dans l'indivision, donc l'occupation privative n'a aucune incidence sur le paiement des charges. L'indivisaire qui occupe le bien a le droit de réclamer le remboursement une partie des frais avancés. La Cour de cassation considère par exemple que l'assurance habitation tend à la conservation de l'immeuble et doit de ce fait être payée par les indivisaires en fonction de leur quote-part respective, indépendamment d'une occupation privative du bien (Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 20 janvier 2004, 01-17.
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