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Pépites/ Drops de chocolat noir, pot de 1 kg
#1 meilleure vente
Marque:
La Boutique des Chefs
Référence:
12452
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Description
Fiches
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Le présent 3° ne s'applique pas aux sociétés civiles immobilières constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus »
La préemption de parts de SCI n'est possible que lorsque son capital est uniquement constitué d'une unité foncière et lorsqu'en outre, elle n'est pas constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré. La loi écarte du droit de préemption toute cession de parts réalisée par des SCI familiales, sans distinguer selon que cette cession est opérée à un autre membre de la famille ou pas. Ainsi, une SCI familiale peut céder tout ou partie de ses parts à des tiers sans que le droit de préemption puisse être mis en œuvre. La notion d' « unité foncière » a été définie, dès avant la loi ALUR, par la jurisprudence administrative. Dans un arrêt de principe, rendu en matière de préemption, le Conseil d'Etat l'a définie comme un « îlot d'un seul tenant composé d'une ou plusieurs parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision » (CE, 27 juin 2005, n° 264667, commune Chambéry c/ Balmat).
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Lorsque l'on vend un bien immobilier, il peut être nécessaire de purger le droit de préemption urbain (DPU) dont peuvent bénéficier certaines personnes publiques, telles que la commune. C'est alors le notaire chargé de régulariser la vente qui s'en occupe. Mais lorsque le bien immobilier est détenu par le biais d'une société civile immobilière (SCI), l'intervention du notaire en vue de céder les parts de la SCI n'est pas obligatoire. Celui qui se charge de la cession des parts de la SCI doit alors prendre garde à bien purger le DPU le cas échéant. Le DPU est la faculté accordée à une personne publique d'acquérir par priorité, dans certaines zones préalablement définies, le bien immobilier mis en vente. La personne titulaire dudit droit de préemption se substitue alors à l'acquéreur. Lorsque ce droit de préemption existe, il est impératif de le purger. A défaut, la vente du bien immobilier encourt la nullité pendant une durée de 5 années à compter de la publication de l'acte de vente. En cas de vente d' un bien immobilier, le notaire fait le nécessaire pour purger le DPU.
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La cession des parts de la SCI suppose que l'acquéreur de l'immeuble accepte le schéma. Il est alors susceptible d'exiger une décote;
Au regard du droit de préemption urbain, la cession des parts sociales de la SCI familiale présente un avantage;
Au niveau du montant de la plus-value imposable, cela dépend de l'existence de travaux et de l'exigibilité de la surtaxe sur plus-value immobilière élevée. S'agissant de cédants donataires de la nue-propriété des parts, devenus pleins propriétaires, l'intérêt de la cession des parts v/s la cession de l'immeuble par la SCI, dépend:
de la date à laquelle est intervenue la donation des parts (proche de la date d'acquisition du bien par la SCI? ),
de la valeur retenue dans la donation des parts (existence d'un passif? );
de la date d'acquisition du bien par la SCI;
de l'existence de revenus taxés mais non distribués entre les mains des cédants des parts sociales (remboursement du capital de l'emprunt par exemple; application de la jurisprudence Quemener).
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En effet, les SCI familiales constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4 e degré inclus (ex. : père-fils = 1 er degré, petit-fils = 2 ème degré, etc. ) ne sont pas concernées par le DPU. UBICONSEIL:
Nous vous recommandons d'être particulièrement vigilant lors de la cession de parts d'une SCI. Dans un premier temps, assurez-vous de bien évaluer si l'opération est concernée par le droit de préemption urbain ou non. Si tel est le cas, veillez à purger préalablement le droit de préemption dont bénéficierait la commune. À défaut, la cession des parts de la SCI pourrait être nulle. Pour ce faire, vous devez adresser une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) à la commune qui dispose du droit de préemption. Sa rédaction mérite d'être particulièrement soignée. Elle doit notamment indiquer: le prix demandé, les conditions de la vente, ainsi que les coordonnées de l'acquéreur s'il a déjà été trouvé. Le service juridique de votre cabinet UBICONSEIL vous accompagne et vous conseille dans vos démarches, n'hésitez pas à nous interroger.
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Pour en savoir plus:
LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové
Code de l'urbanisme – Article L210-1
Conseil d'État, 1 ère et 6 e sous-sections réunies, du 27 juin 2005, 264667, mentionné aux tables du recueil Lebon
Des conditions tenant à l'opération ensuite. En effet, outre cette condition préalable, toutes les cessions de parts de SCI ne sont pas soumises à la purge préalable du DPU. Le texte de l'article L. 211-4 du code de l'urbanisme limite en effet les opérations relevant de son champ d'application. En premier lieu, seules sont concernées les cessions de la majorité des parts de la SCI(4). Une cession de moins de 50% des parts d'une SCI sera de facto hors champ d'application du DPU. Il sera souligné que ce critère doit s'analyser uniquement au regard du nombre de parts cédées et non au regard de l'accession d'un associé au rang de détenteur majoritaire. En deuxième lieu, le code de l'urbanisme a posé une condition relative à la configuration du patrimoine de la société. En effet, le DPU n'a vocation à s'appliquer que si la SCI ne possède qu'une seule unité foncière, bâtie ou non. Dans l'hypothèse donc où une SCI serait propriétaire de plusieurs immeubles ou, au contraire, que d'un seul lot de copropriété, le DPU n'aurait pas vocation à s'appliquer.