Les taux diffèrent selon la nature et la situation du Bien immobilier. Revenu et niveau du marché
L'application de la méthode varie en fonction du niveau du revenu par rapport au marché:
Si le loyer est inférieur au niveau du marché, on se réfère à la législation applicable pour l'ajuster;
S'il est supérieur au niveau du marché, le risque de baisse du revenu doit conduire l'expert à utiliser un taux approprié pour capitaliser le revenu de marché lors de l'estimation de l'immeuble. Il y ajoutera une somme correspondant à la valeur actuelle du surloyer pendant la période prévisible de paiement;
S'il se situe au niveau du marché, il faut ajuster le taux dans la fourchette fournie par les références en considérant les caractéristiques spécifiques de l'immeuble. Évaluation par capitalisation d. Biens estimés par capitalisation
Par définition, la méthode d'estimation par capitalisation du revenu s'applique aux immeubles qui procurent un revenu (habitations, bureaux, boutiques, etc. ). Nous ne conseillons pas, par contre, de l'appliquer pour l'estimation des locaux libres étant donné qu'il est peu probable qu'un investisseur achète ce type de local.
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1. 3. La méthode de Bates:
La démarche de Bates s'inspire de la formule de Fisher en reprenant à son compte une partie des hypothèses de Gordon-Shapiro. Dans la pratique, sa proposition, très atypique et très intéressante, met à la disposition de l'évaluateur un modèle simple qu'il utilise le plus souvent pour valider la cohérence des valeurs obtenues par d'autres méthodes. Cette validation s'inscrit dans une réflexion comparative de la valeur d'entrée (V0) et de la valeur de sortie (Vn). Détermination de la valeur par les flux de cash-flows:
Les formules basées sur les flux réels concernant l'actionnaire supposent connues les distributions de dividendes ou la valeur terminale (valeur de revente). Méthode d'évaluation selon la Capacité d'Autofinancement (CAF). Faute de les connaître, on utilise souvent des approximations simplificatrices par assimilation à la théorie des investissements internes utilisant les cash flows futurs ou des flux de liquidités qui s'en rapprochent. Les résultats de cette approche diffèrent selon la définition qu'on donne au terme Cash-flow: capacité d'autofinancement, flux nets de liquidités, ou encore fonds de reconstitution.
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Comme vous le savez déjà, cela dépend de l'usage du bien. B-2. Choix du loyer pour les lots loués
Si le lot est actuellement loué, pour l'évaluer il faudra distinguer deux périodes:
La période allant jusqu'à l'échéance du bail actuel La période à partir du jour qui suit l'échéance du bail en cours, jusqu'à l'infini
Par conséquent, le revenu de la première période est le loyer actuel et celui de la deuxième période est la valeur locative de marché. Évaluation d’un bien par capitalisation | INVESTISSEMENT IMMOBILIER ET RENTABILITE. T aux
Vous avez déjà appris que l'expert peut capitaliser le loyer au taux de rendement ou au taux de capitalisation: le choix du taux déterminera le résultat de l'évaluation. La différence entre le prix d'achat et le prix de vente correspond au montant des droits d'enregistrement payé par l'acquéreur (actuellement, 6, 2 – 6, 9% du prix de vente), ainsi que d'autres frais liés à l'achat de cet actif. Cela explique partiellement l'écart entre le taux de rendement et le taux de capitalisation. Comment définir la valeur du taux à appliquer? Le taux choisi par l'expert est basé sur les transactions récentes sur des biens comparables.
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Actif net comptable = Capitaux propres et assimiles -Actif fictif Actif net comptable = Actif réel – Dettes
Exemple 1: V. M coupon attache (avant répartition du résultat)
Extrait du bilan d'une société au 31/12/N:
Capital (12 000 actions de 100 dh): 1 200 000
Réserves légales: 60 000
Autres réserves: 150 000
Report à nouveau (sc): 25 000
Résultat net de l'exercice: 635 000
Frais préliminaires: 30 O0O
Actif net comptable = capitaux propres (2 070 000)- actif fictif (30 000)=2 040 000
D'ou VM coupon attaché = 2 040 000 / 12 000 = 170 DH. Évaluation par capitalisation la. Exemple 2: V. M ex-coupon (après répartition du résultat)
Reprenons le meme exemple en supposons que le total des dividendes s'élèvent à 480 000 dh soit 40 dh par titres. Actif net comptable = 2 040 000 – 480 000 (dividendes) = 1 590 000;
Donc VM ex-coupon = 1 590 000/12 000 = 130 DH. VM ex-coupon =VM coupon attaché-Dividende
La valeur mathématique Intrinsèque (Valeur réelle)
Elle est calculée a partir de I' actif net réel qui est égale a I' actif net comptable augmente des plus values et diminuer des moins values.
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En tenons compte de toutes ces hypothèses, la valeur de l'action peut être calculée par simplification en utilisant la formule suivante Valeur théorique de l'action = D / i i: taux d'actualisation (correspond au coût des capitaux propres) D: dividende versé (généralement en fin d'exercice) Exemple d'évaluation de l'action par la méthode d'Irving Fisher À l'issue de son assemblée générale, une société décide de verser un dividende de 0, 5 € par action à ses actionnaires. Le cours boursier de son action s'élève à 12€. La perspective de croissance de ce dividende sur les cinq ans à venir est nulle. Évaluation des capitaux propres et des titres des sociétés. Le taux de rentabilité exigé par les actionnaires (KCP) est estimé à 10%. En se basant sur ces informations, la valeur de l'action (selon le modèle Irvin Fisher) peut être déterminée comme suit: Valeur théorique de l'action = D / i =0, 5€ / 10% = 5€ La valeur de l'action est inférieure à sa valeur du marché, car elle ne prend pas en compte les perspectives de croissance future du dividende. Les limites de ce modèle sont: difficulté d'estimer les dividendes futurs sur une longue période; dépend de la politique de distribution de l'entreprise; ne prend pas en compte les perspectives de rentabilité futures.
Définition: Qu'est-ce que la CAF? La Capacité d'Autofinancement (CAF) représente l'ensemble des ressources internes générées par l'entreprise qui permettent d'assurer son financement. C'est la capacité de l'entreprise à s'auto financer. Evaluation par capitalisation eps exemple. Ainsi elle mesure la rentabilité de l'entreprise. La CAF peut être utilisée pour financer plusieurs éléments:
- Les investissements qui permettront à l'entreprise de se développer
- Le remboursement des emprunts
- Le paiement de ses dettes, fiscales et sociales
- Le versement de dividendes aux associés
La capacité d'autofinancement peut être négative. Cela montre l'incapacité de l'entreprise à générer suffisamment de richesse. La société est alors obligée de recourir à d'autres ressources (emprunts, apports des associés... ) pour se financer. Chez AVALOR, nous nous basons sur 3 méthodes pour évaluer la CAF d'une entreprise:
CAF moyenne:
Moyenne de la somme des 3 CAF sur les 3 derniers exercices
CAF retraitée:
Il s'agit de la CAF Moyenne impactée par l'endettement, trésorerie nette, créances ou dettes détenues par les associés
CAF pondérée:
Intégration du coefficient sectoriel sur les multiples propres à la CAF
Bien sûr, il ne s'agira que d'une estimation. La formule du taux est: Revenu net / Prix du bien = Taux de capitalisation. Par conséquent, la formule du revenu net est: Revenu net = Prix du bien x Taux de capitalisation. Par exemple, vous avez acheté un bien d'une valeur de 400 000 euros dans un secteur où le taux de capitalisation, pour un bien du même type, est de 8%, vous pouvez raisonnablement tabler sur des revenus de 32 000 euros par an (400 000 x 0, 08). À partir de là, vous allez pouvoir calculer le montant du loyer à demander à vos futurs locataires. Conseils
Vérifiez toujours le montant des revenus que vous êtes susceptible de tirer de votre bien, de même que les dépenses auxquelles vous devrez faire face. Avant d'acheter dans un but locatif, vérifiez les loyers payés dans le secteur. De même, renseignez-vous sur le montant des dépenses à engager en contactant des professionnels. Pour ce qui est du prix d'un bien immobilier, il faut évidemment surveiller les prix du marché dans le secteur envisagé, le cout de remplacement et voir les revenus qu'on peut en tirer.
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