L'avantage principal, est que ça lui permet de construire à moindre coûts. On a tendance à dire que les prix de l'immobilier ont flambés au court des vingt dernières années. Alors c'est vrai, mais ce qui a surtout flambé, c'est le prix du terrain, et pas forcément les coûts de constructions. Donc l'avantage de pouvoir construire sans devoir sortir les fonds-propres pour le terrain est réellement intéressant. Suivant la région où vous vous situez, cela peut vite représenter une différence de plusieurs centaines de milliers de francs. Vis-à-vis du financement hypothécaire, cela est donc en faveur du superficiaire, car celui-ci devra sortir moins d'argent. En dehors des communes, est-ce qu'il arrive aussi que des privés mettent à disposition des parcelles en DDP? Oui ça peut également arriver, même si ce n'est pas très commun comme procédé. Il arrive parfois que certaines promotions d'appartements en PPE se vendent sous la forme d'un droit de superficie. Les échéances sont très longues, vous l'avez dit, entre 30ans à 100 ans.
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Par ailleurs, vous pourrez également la déduire de votre valeur locative. Donc finalement, l'achat d'un immeuble en droit de superficie n'est pas une si mauvaise affaire, surtout si le droit de superficie est sur une très longue période, proche de 100 ans! Retrouvez toutes nos autres chroniques immobilières en cliquant ICI. Pour ne manquer aucun de nos Podcasts, abonnez-vous à notre chaîne YouTube en cliquant ICI. Interview réalisée par Radio Chablais, en compagnie de:
Rabl Pascal
Directeur chez Blue Immobilier SA
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Il est généralement fondé sur un pourcentage de la valeur de base de l'immeuble au moment de l'échéance du droit de superficie. Il convient de préciser qu'il est également possible de prévoir un droit de superficie qui est transmissible à un tiers et qui n'est donc pas directement lié à la personne qui a fait construire l'immeuble. Il s'agit d'un droit de superficie qualifié de distinct et permanent, sur lequel il est possible de grever des gages ou d'autres droits réels. Dans ce cas, tant le propriétaire de la parcelle que le superficiaire dispose d'un droit de préemption en cas de vente du terrain ou de la maison. Le droit de superficie consiste donc en une alternative intéressante à la propriété. Le superficiant, qui met à disposition son terrain, a la possibilité de percevoir un rendement sûr et stable durant plusieurs décennies. Le superficiaire a quant à lui la possibilité de réaliser un projet de construction, sans être contraint de devoir investir dans une parcelle. Il est toutefois indispensable de prévoir correctement les modalités telles que la durée, la rente et l'indemnité de retour, afin de s'assurer que les deux parties restent avantagées.
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Madame A souhaite faire construire une maison. Elle n'a toutefois pas les fonds suffisants pour acquérir un terrain et construire la villa de ses rêves. Monsieur Z est quant à lui propriétaire d'une parcelle qu'il n'exploite pas, mais qu'il ne souhaite pas pour autant vendre. Il serait opportun que Monsieur Z mette à disposition de Madame A ce terrain pour qu'elle puisse construire sa maison, contre rémunération. Cela est-il possible? Le droit de superficie consiste en la possibilité de faire construire un immeuble sur un terrain qui ne nous appartient pas, mais qui est mis à disposition pendant une certaine durée par le propriétaire. Chaque partie bénéficie ainsi de cette situation: la personne qui met à disposition sa parcelle profite d'un rendement, sans avoir à vendre celle-ci. Quant au bénéficiaire, il bénéficie de coûts d'investissement réduits, puisqu'il a besoin d'un capital moins important pour réaliser son projet de construction. Pour être valablement constitué, ce droit de superficie, qui sera inscrit au Registre foncier, doit être prévu en la forme authentique, soit devant un notaire.
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129, al. b LI en relation avec l' art. Les frais d'investissement afférents aux constructions sont déductibles au titre de frais d'obtention. Le superficiaire doit, selon son statut, déclarer ces constructions au titre d'éléments de fortune ou les inscrire à l'actif du bilan à concurrence de leur valeur officielle diminuée du montant de l'escompte du droit de superficie (au moins 8%). Le superficiaire doit déclarer les revenus locatifs, ou la valeur locative (intégrale), pendant toute la durée du droit de superficie. Il peut en déduire la rente du droit de superficie qu'il verse, ainsi que les frais d'entretien. Si les constructions constituent de la fortune commerciale, il peut en outre les amortir. Le superficiant est imposé sur la rente qu'il reçoit (revenu) et sur la valeur de rendement (fortune), qui remplace la valeur officielle pour l'imposition de la fortune et qui se calcule en fonction de la rente ( art. 61 LI). A l'expiration du droit de superficie, les constructions retournent au propriétaire du fonds (servant).
Dès lors, chaque copropriétaire-superficiaire y contribue proportionnellement à la valeur de son lot PPE. Il est tenu compte de la rente de superficie dans le calcul de la charge mensuelle admise par les banques qui ne doit pas dépasser 30% des revenus. Tous les détails sont fixés notamment dans la loi, le contrat de superficie, la mise en propriété par étages, et le règlement d'administration et d'utilisation, adopté à cette occasion. (1) La durée retenue ici est de 99 ans (2) L'indemnité de retour est fonction de la valeur de l'existant en tenant compte de la vétusté (3) calculée selon la superficie du logement et basée sur un taux de 3. 5%
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