La notion d'habitation
principale recouvre cependant les locaux à usage mixte professionnel et
d'habitation principale ainsi que les garages, places de stationnement, jardins
et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le
même bailleur (article 2 de la loi du 6 juillet 1989). La mise en oeuvre de la procédure de l'article 24 susvisé, qui
est d'ordre public et à laquelle il n'est donc pas possible de
déroger par voie contractuelle, suppose en outre que le contrat de
location contienne une clause résolutoire de plein droit en cas de
défaillance du locataire concernant le paiement du loyer et des charges. L article 24 de la loi du 6 juillet 1987 relatif. L'insertion d'une telle clause dans le bail est en effet facultative. A
défaut d'une telle clause, la résiliation doit être
demandée au juge sur le fondement de l'article 1741 du code civil aux
termes duquel " le contrat de louage se résout (... ) par le
défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs
engagements ". Cependant, dans ce cas, la résiliation n'est pas
automatique: il revient au juge d'apprécier si les manquements
constatés sont d'une importance telle qu'ils doivent emporter la
résiliation du bail.
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Tous les baux d'habitation conclus avec des particuliers ne sont pas régis par la loi du 6 juillet 1989. Les logements de fonction
Les logements loués par des employeurs pour loger leur personnel échappent à la loi du 6 juillet 1989, sauf sur 2 points: un logement décent et les diagnostics. Pour le reste, ces logements sont exclusivement régis par l'accord des parties et par les dispositions du Code civil. En conséquence, le montant du loyer, la durée du bail et son renouvellement sont définis librement par l'employeur et le salarié. Tout litige lié à l'entretien et à la conformité des locaux, au paiement du loyer, ou encore, à l'exécution du préavis relève du Conseil de Prud'hommes. L article 24 de la loi du 6 juillet 1989 la. Les locations saisonnières
La loi du 6 juillet 1989 ne s'applique pas aux logements qui ne sont pas, en raison de la durée limitée de la location, destinés à devenir la résidence principale du locataire. Une exception: l'obligation de délivrer un logement décent, de fournir des diagnostics immobiliers et le mandat d'agir en justice restent applicables aux locations saisonnières.
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La première question qui se pose est de savoir quel est le champ d'application de la loi du 6 juillet 1989
Les locations de locaux non meublés à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale sont totalement soumises au régime de la loi du 06/07/1989. LA COLOCATION DANS LA LOI DU 6 JUILLET 1989. La jurisprudence a défini la résidence principale comme le lieu du « principal établissement ». La loi « ALUR » du 24 mars 2014 définit la résidence principale comme « le logement occupé au moins 8 mois par an sauf obligations professionnelles, raisons de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du Code de la construction et de l'habitation ». Ainsi, le régime de la loi du 06/07/1989 a vocation à s'appliquer, que le local soit neuf ou ancien, qu'il soit doté d'un confort de luxe ou, au contraire, d'un confort plus sommaire. D'autre part, la loi du 6 juillet 1989 s'applique également aux garages, places de stationnement, jardins ou autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
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B. Le régime postérieur à la loi ALUR
Le régime antérieur à la loi du 24 mars 2014 demeure pour les formes du congé (LR ac AR ou acte d'huissier de justice). La loi du 24 mars 2014 a ajouté la remise du congé en main propre contre récepissé ou émargement. Le délai de préavis court alors à compter de la remise en main propre. Le locataire n'a pas à motiver sa décision mais il doit délivrer son congé avec un préavis de 3 mois. Le Champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 | Droit immobilier. La règle n'est plus la même lorsque le locataire entend se prévaloir d'un préavis réduit. Ce dispositif n'est pas applicable aux baux en cours. II. Les dispositions de la loi ALUR pour le congédiement
La loi du 24 mars 2014 à son article 14, pose le principe selon lequel les contrats de locations en cours sont régis par les dispositions antérieures à ladite loi. La loi ALUR a durci les conditions de délivrance des congés. Les dispositions de la loi ALUR:
- concernant les conditions d'âge et de ressources applicables aux "locataires protégés";
Le locataire peut s'opposer au congédiement lorsqu'il est âgé de 65 ans.
»
Des modifications lui ont été apportées par la célèbre loi ALUR, avec une protection accrue pour le locataire, des obligations complémentaires pour le bailleur, notamment le bailleur professionnel. Mais la question est de savoir à partir de quand ces dispositions doivent s'appliquer. En effet, l'article 14 de cette loi dispose:
« Les contrats de location en cours à la date d'entrée en vigueur de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.
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