La cession d'une seule part d'une SCI pourrait donc donner lieu à préemption dès lors qu'elle conduit l'acquéreur à obtenir la majorité des parts de ladite société. Il convient néanmoins de préciser que seules sont concernées par le droit de préemption urbain, les SCI dont le patrimoine est constitué par une « unité foncière bâtie ou non ». La jurisprudence définissant l'unité foncière comme « l'ilot de propriété d'un seul tenant constitué d'une ou d'un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision », échappent aux droits de préemption les SCI dont l'actif est constitué de plusieurs unités foncières ou encore de lots de copropriété. De même, sont exclues de ce dispositif de préemption urbain les cessions intervenant dans le cadre d'une SCI familiale, c'est-à-dire constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus. Le caractère familial de la cession s'apprécie avant la cession et non pas après. Il convient donc d'être particulièrement vigilant lors d'une cession de parts d'une SCI et de purger, au préalable, le droit de préemption dont bénéficierait la commune.
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Le champ d'application du droit de préemption urbain applicable aux SCI a été élargi par la loi dite «ALUR» n° 2014-366 du 24 mars 2014. Par ailleurs, le Code de l'urbanisme comprend désormais des dispositions spécifiques aux SCI quant aux documents pouvant être sollicités par le titulaire du droit de préemption. Par Jean-Luc Tixier, avocat associé, spécialisé en droit immobilier et droit public. Il assiste tant en matière de conseil que de contentieux des entreprises commerciales et industrielles et intervient auprès des promoteurs en matière de droit de l'urbanisme, de construction, de vente et location d'immeubles, de baux emphytéotiques et à construction. Il est chargé d'enseignement à l'Université de Paris I. Et Céline Cloché-Dubois, avocat counsel, spécialiste en droit de l'urbanisme et en droit de l'environnement. Elle intervient tant en conseil qu'en contentieux auprès d'entreprises et de personnes publiques. Depuis la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, la cession de parts d'une société civile immobilière (SCI) peut, sous certaines conditions, être soumise à la purge préalable du droit de préemption urbain.
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b. Le nombre de parts cédées Le droit de préemption urbain est applicable aux cessions de la majorité des parts d'une SCI ou aux cessions conduisant un acquéreur à détenir la majorité des parts de la société. Le droit de préemption n'a donc vocation à s'appliquer que si la cession porte sur au moins la moitié des parts sociales plus une part, ou lorsque l'acquéreur détient, après la cession, au moins la moitié des parts sociales plus une part. Par exemple, dans l'hypothèse où des concubins détiennent la moitié chacun des parts d'une SCI: la cession par l'un des concubins de toutes ses parts à un tiers n'est pas concernée par le droit de préemption; en revanche, la cession d'une ou plusieurs parts à son concubin est soumise au DPU. c. La qualité des associés Le DPU est écarté dans tous les cas lorsque la SCI est constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4e degré inclus. Le droit de préemption ne vise donc pas la cession de parts de SCI familiale, composée exclusivement entre époux, ou entre parents et enfants, entre frères et sœurs... 2.
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Date de publication: 13 juin 2019 à 10:30
Le droit de préemption urbain a été élargi aux cessions de parts sociales de SCI par la loi Alur de mars 2014. Quelles sont les implications et les risques liés à cette réglementation? Le droit de préemption urbain: qu'est-ce que c'est? Le droit de préemption urbain (DPU) permet à une commune d' acheter un bien en priorité, avant tout autre acteur privé. Le propriétaire du bien n'est donc pas libre de le vendre à l'acquéreur de son choix. Ce droit ne concerne que les biens situés dans certaines zones préalablement définies. De plus, la commune doit motiver sa décision: le bien doit être acquis en vue de la réalisation d'opérations d'aménagement urbain. Mais, un bien immobilier peut tout à fait être détenu à travers une SCI. Qu'en est-il dans ce cas? SCI et droit de préemption urbain
Depuis la loi Alur, les cessions de parts de SCI peuvent être concernées par le DPU. Plusieurs critères méritent d'être examinés afin de déterminer si la cession est concernée par le droit de préemption urbain.
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urb., art. 211-4, c). Enfin, il ne peut s'agir d'une SCI familiale, c'est-à-dire constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4 e degré inclus. Le caractère familial de la cession s'apprécie avant la cession et non après. Cette exclusion des SCI familiales ne s'applique pas au droit de préemption ENS. S'agissant de la mutation, seules sont préemptables les cessions soit de la majorité des parts, c'est-à-dire 50% des parts plus une, soit d'une minorité si elles conduisent l'acquéreur à détenir la majorité des parts. Dans le cas du droit de préemption ENS, seules sont concernées les cessions de la majorité des parts. Il doit, en outre, s'agir d'une « cession », c'est-à-dire d'une vente moyennant un prix. Ceci devrait écarter les autres types d'aliénation tels que les apports en sociétés ou les échanges, sous réserve de la jurisprudence à venir toutefois. Les aliénations à titre gratuit de parts de SCI et notamment les donations ne sont pas préemptables. Les modalités de la préemption
S'agissant de la cession de parts de SCI, la technique de préemption ne présente pas de particularité, si ce n'est le contenu de la DIA et les documents qui peuvent être demandés.
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Il est également exclu lorsque la SCI détient plusieurs parcelles de terrain, bâties ou pas, non contiguës, ou encore lorsque son patrimoine est composé d'un bien immobilier et d'un ou plusieurs biens mobiliers, par exemple des parts d'une autre société. Le DPU est toutefois applicable aux cessions de la majorité des parts d'une SCI ou aux cessions conduisant un acquéreur à détenir la majorité des parts de la société. Le droit de préemption n'a donc vocation à s'appliquer que si la cession porte sur au moins la moitié des parts sociales plus une part, ou lorsque l'acquéreur détient, après la cession, au moins la moitié des parts sociales plus une part. Par exemple, dans l'hypothèse où des concubins détiennent la moitié chacun des parts d'une SCI: la cession par l'un des concubins de toutes ses parts à un tiers n'est pas concernée par le droit de préemption; en revanche, la cession d'une ou plusieurs parts à son concubin est soumise au DPU. Le DPU est écarté dans tous les cas lorsque la SCI est constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4e degré inclus.
Le DPU est écarté lorsque la SCI est constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4e degré inclus. Calcul de la PVI Prix d'acquisition Le prix d'acquisition s'entend du prix payé par la SCI. Il s'agit du prix d'acquisition des parts. Application de la jurisprudence Quemener qui prévoit un mécanisme correcteur du prix d'acquisition afin d'éviter une double imposition des bénéfices et, dans certaines situations, une double déduction des pertes. P rise en compte des frais d'acquisition Les frais afférents à l'acquisition à titre onéreux, limitativement définis, sont retenus soit pour leur montant réel sur justification, soit forfaitairement à 7, 5% du prix d'acquisition. Les frais d'acquisition ne peuvent être pris en compte que pour leur montant réel. S'agissant des droits de donation, ils doivent avoir été supportés par le donataire, cédant. P rise en compte des travaux réalisés sur le bien immobilier En cas de cession d'un immeuble, plus de 5 ans après son acquisition, une majoration de 15% du prix d'acquisition peut être pratiquée au titre des travaux.
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