Définition: Qu'est-ce que l'EBE? L'Excédant Brut d'Exploitation (EBE) représente le flux de trésorerie généré par l'activité principale d'une entreprise. Il mesure la performance économique de l'entreprise. Quand l'EBE est positif, cela signifie que l'entreprise vend plus cher que son coût de production. A l'inverse, quand l'EBE est négatif, cela signifie que l'entreprise vend moins cher que son coût de production. Ainsi, l'EBE présente le principal avantage de donner une mesure simple de la rentabilité d'un investissement. En effet, lorsqu'on le compare avec les capitaux investis, on peut faire un diagnostic financier rapide de l'entreprise. Évaluation d’un bien par capitalisation | INVESTISSEMENT IMMOBILIER ET RENTABILITE. L'EBE ne tient pas compte des éléments financiers et exceptionnels de la société ainsi que de la politique de financement et d'investissement. L'équivalent en comptabilité générale anglo-saxonne est l'EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization). Chez AVALOR, nous nous basons sur 3 méthodes pour évaluer l'EBE d'une entreprise:
EBE moyen:
Il représente la moyenne de la somme des 3 EBE des 3 derniers exercices sans aucune pondération liée à l'ancienneté des données.
Evaluation Par Capitalisation Eps Exemple
Le taux va également varier avec le régime d'occupation. Il reste enfin à étudier l'attitude de l'expert face à un loyer hors marché. Il faut se demander si cette situation est susceptible de perdurer. Evaluation par capitalisation eps exemple. Les dispositions légales étant en faveur du locataire et non du propriétaire, deux cas sont à distinguer: - Logement loué trop cher: Cette situation défavorable au locataire est limitée dans le temps compte tenu des facilités du locataire à quitter les lieux. Pour déterminer la valeur du bien, on capitalisera le loyer jugé normal et non l'effectif au taux de capitalisation du marché. - Logement mal loué: Cette situation défavorable au propriétaire s'inscrivant dans le temps, on devra pratiquer une décote par actualisation de la perte du loyer, considérée comme la différence entre le loyer normal et le loyer constaté. Pour déterminer la décote, il est nécessaire d'estimer la durée pendant laquelle le loyer ne pourra pas être ajusté. Cette durée est fonction du type de bail et des conditions de financement.
Les méthodes par capitalisation estiment la valeur d'un actif (V) en divisant le loyer (L) par un taux (T), ce qui revient à capitaliser à l'infini le flux des revenus qu'un bien rapporte à son propriétaire:
V = L/T
Cette méthode en apparence très simple soulève néanmoins quelques questions:
Quelle valeur obtient-on comme résultat d'évaluation: le prix vendeur ou le prix acheteur? Avec ou sans les droits d'enregistrement ou les frais? Quel loyer prendre: le loyer brut ou le loyer net de charges? Le loyer actuel, économique, facial ou celui de marché? Capitalisation : différences avec l’évaluation. Quel taux utiliser: le taux de capitalisation ou le taux de rendement? Nous allons maintenant essayer d'y répondre. V aleur
Le taux de capitalisation établit le lien entre le loyer et le prix de vente d'un bien (sa valeur hors droits), alors que le taux de rendement lie le loyer avec le prix d'achat (sa valeur droits inclus). Ainsi, si vous appliquez au loyer le taux de capitalisation, le résultat de votre évaluation correspond au prix de vente.
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