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Plafonnement et déplafonnement du loyer
Alicia Grau
17/08/2021
11:00
Nous l'évoquions dans notre article « Renouvellement du Bail Commercial – Quelles sont les règles encadrant la renégociation des loyers commerciaux? », le renouvellement du bail commercial et la détermination du loyer du bail renouvelé sont encadrés par la loi. Un des concepts encadrant cette démarche est le plafonnement du loyer renouvelé. La règle du plafonnement du loyer a été introduite par un décret de 1972. Plafonnement des loyers commerciaux saint. Elle est aujourd'hui envisagée comme une règle de contrôle au principe de la valeur locative. Par principe, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative sur le local. Le plafonnement du loyer intervient pour prévenir un déséquilibre trop important qui pourrait survenir lorsque le loyer du bail initial est trop en deçà de la valeur locative. Pour que la règle du plafonnement soit efficace, certaines conditions doivent être remplies. Aussi, dans certaines circonstances particulières, ce mécanisme ne peut pas s'appliquer: on parle de déplafonnement du loyer.
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Lorsqu'il est fait exception aux règles du plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail. Cela concerne les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans qui sont déplafonnés de plein droit en application des dispositions de l'article L 145-34. Dans quels cas cette règle est-elle exclue? La règle du plafonnement du déplafonnement ne trouve pas à s'appliquer:
aux baux des locaux monovalents, des locaux à usage exclusif de bureau et des terrains nus. aux baux faisant l'objet d'une fixation du loyer à un montant inférieur au loyer en cours. Tout savoir sur le plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé - DERHY AVOCAT. aux baux déplafonnés pour tacite prolongation du bail pendant une durée supérieure à douze. à l'indemnité d'occupation due entre la date du bail expiré et la date d'exercice du droit de repentir. Comment calculer les paliers d'augmentation de 10%? Aux termes de l'avis du 9 mars 2018, la Cour de cassation a considéré que l'augmentation du loyer déplafonné s'opère chaque année par une majoration non modulable de 10% du loyer de l'année précédente, sauf lorsque la différence entre la valeur locative restant à atteindre et le loyer de cette année est inférieure à ce taux.
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Elle a pour effet d'imposer un niveau de loyer fortement et durablement inférieur à la valeur locative du bien, entraînant une perte financière importante pour le bailleur. Plafonnement des loyers commerciaux le. Sur ce point, le Conseil constitutionnel rappelle le fondement du plafonnement: éviter qu'une hausse importante et brutale de nature à compromettre la viabilité des entreprises commerciales et artisanales. Il indique ensuite que le bailleur peut toujours bénéficier, chaque année, d'une augmentation de 10% du loyer de l'année précédente jusqu'à ce qu'il atteigne, le cas échéant, la nouvelle valeur locative. Dérogation possible
Les Sages rappellent également que le plafonnement n'est pas d'ordre public, et que les parties peuvent donc convenir de ne pas l'appliquer, soit au moment de la conclusion du bail initial, soit au moment de son renouvellement. Sur ce point, le bailleur requérant faisait valoir que son application aux baux en cours, conclus avant leur entrée en vigueur mais renouvelés postérieurement, conduit, en pratique, à priver les bailleurs de la possibilité d'y déroger.
Les baux commerciaux sont nécessaires au maintien de l'activité d'une entreprise. À ce titre, ils bénéficient d'un régime spécial à plusieurs niveaux. Cela concerne la durée du contrat, son renouvellement et le plafonnement. Cependant, un déplafonnement du bail commercial est prévu par la loi dans plusieurs hypothèses. Dans cet article, découvrez le fonctionnement du déplafonnement, ses conditions et ses limites. Le bail commercial et la protection du preneur
Le code de commerce protège les intérêts des locataires de baux commerciaux en prévoyant un régime spécial. En effet, au sens des articles L145-10 et suivant du code de commerce, un droit au maintien est prévu. Le déplafonnement du loyer commercial. Cela facilite la poursuite d'une activité commerciale. Ce droit au maintien se traduit par trois mesures principales:
La durée du contrat de bail: celle-ci est de 9 ans avec une possibilité de résilier tous les 3 ans. On parlera alors de bail commercial 3/6/9. D'autres durées sont prévues, notamment un contrat de bail de 10 ans ou 12 ans.