Comme le dit clairement la loi ALUR, le montant des charges forfaitaires « ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté ». Charges forfaitaires ou réelles: quelle est la meilleure formule? Les charges forfaitaires sont évidemment plus simples à gérer puisqu'à part le travail initial de détermination de leur montant, vous n'avez plus rien à faire ensuite. Chaque mois, vous encaissez, avec le loyer, une partie des charges locatives, toujours identique. Les charges locatives dans le bail meublé. De même, lors du départ du locataire, un paiement des charges forfaitaires permet de stopper la relation, sans avoir (comme dans le cadre de charges au réel) à renouer contact, plusieurs mois plus tard, lors de la régularisation des charges locatives. Réclamer une somme d'argent à son ancien locataire parti éventuellement très loin n'est pas toujours facile, comme nous l'évoquons dans notre dossier: « Régularisation des charges: mon locataire ne veut pas payer le complément qu'il me doit, que faire?
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La loi ALUR a modifié la manière dont le bailleur peut récupérer ses charges locatives, que ce soit en location vide ou meublée. Deux options sont possibles lors de la rédaction du bail de location:
le forfait de charges: simple mais possible uniquement en location meublée ou en colocation
la provision sur charges: plus complexe avec une régularisation annuelle, utilisable surtout en location vide
Nous verrons dans cet article comment choisir entre les deux régimes, comment fixer le montant des charges, pour enfin aborder les options alternatives de refacturation des charges. Types de charges locatives: provision ou forfait? Charges en location meublée
En location meublée, vous avez le choix entre un forfait de charges et la provision sur charges avec régularisation en fin d'année. Forfait de charges
Le forfait de charges est une somme fixe demandée chaque mois au locataire qui ne sera pas ajustée en fonction des charges que vous aurez réellement à payer. Propriétaires : charges réelles ou forfaitaires pour votre location meublée ?. Attention néanmoins dans la fixation du forfait la loi précise bien « Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté » ( article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989).
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La jurisprudence ci-contre et celle récente de 2017 disponible au lien suivant nous confirment que c'est une clause limite, qui peut être utilisée sans conséquence importante pour le bailleur si le locataire est d'accord, mais qui doit être annulée dès que le locataire en fait la demande. Charges forfaitaires meuble mobilier. Cette jurisprudence valide enfin qu'à défaut d'autre solution possible la refacturation par provisions est une solution à privilégier, le forfait ne vous exonérant de toute façon pas de la rétrocession interdite et ouvrant même la porte à un enrichissement en cas de dépenses réelles inférieures au forfait. Autres articles qui pourraient vous interesser
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Quelles sont les charges que le propriétaire peut récupérer auprès du locataire? Les charges qui peuvent être facturées au locataire sont les charges dites locatives. En location vide, comme en location meublée ( logements meublés dont les baux ont été signés depuis le 27 mars 2014, à moins que le contrat n'y fasse référence avant cette date. ), la liste de ces charges est fixée de manière réglementaire, par décret. Location meublé, charges forfaitaires et régularisation. Les dépenses ne figurant pas dans cette liste ne peuvent pas être répercutées sur le locataire. Les charges récupérables se répartissent en trois grandes catégories de dépenses:
les dépenses des services liées au logement et à l'usage de l'immeuble
les frais d'entretien courant et de petites réparations dans les parties communes de l'immeuble
les taxes locatives. Plus concrètement, voici les principales charges récupérables:
Ascenseurs et monte-charge
Il est possible de facturer au locataire les frais liés à l'électricité ainsi que ceux liés au contrat d'entretien de l'ascenseur (vérification réglementaire, fourniture de produits ou de petits matériaux d'entretien, menues réparations de la cabine, des paliers et des fusibles).
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