Il est possible de créer une SCI pour qu'elle achète les biens immobiliers qu'ils possèdent. On appelle cela une vente à soi-même. Cela peut constituer un abus de droit et déboucher sur un redressement fiscal, mais pas si c'est bien fait... Explications. Sci peut on se louer a soi meme temps. Intérêts de la vente à soi-même via une SCI
La vente de l'immeuble à une SCI dans laquelle vous êtes associé peut paraître étrange, mais présente de réels avantages: D'une part, le prix de vente va générer pour vous de la trésorerie, que vous pourrez réorienter vers des placements financiers, par exemple. D'autre part, la SCI va recourir à l'emprunt bancaire en son nom pour financer le prix d'achat, ce qui va générer des intérêts d'emprunt qui seront déductibles du revenu foncier imposable de la SCI. Or, du point de vue fiscal, cette même somme imputable par la SCI est autant d'argent qui n'est plus imposable dans votre patrimoine, puisqu'il en est sorti! Légal si le seul but n'est pas d'échapper à l'impôt
L'administration fiscale n'aime pas beaucoup les ventes à soi-même, qu'elle peut soupçonner d'abus de droit.
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Nous détaillons ci-dessous les deux cas de figure d'une location onéreuse et d'une occupation à titre gratuit du logement par un associé de la SCI. Prendre RDV en ligne avec un notaire Conditions de la location onéreuse à respecter Il est important de formaliser un contrat de bail entre l'associé de la SCI et la SCI qui lui loue le bien immobilier. La durée du bail doit également respecter les délais prévus par la loi pour éviter tout problème avec l'administration. Les 5 meilleures manieres de creer une sci gratuitement - 15squaredevergennes.com. Il est préférable de se référer aux loyers préalablement demandés si le bien était déjà loué pour avoir une base de référence objective. La location du bien par un associé de la SCI ne doit léser la SCI et donc ne pas lui couper sa source de revenus. Les revenus générés par les loyers versés par l'associé-locataire constituent donc les revenus de la SCI et sont imposables sous le régime de la SCI (IR ou IS). Les charges relatives à l'entretien du bien immobilier sont toujours déductibles si les conditions de marché sont respectées.
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La SCI va financer l'achat du logement en souscrivant un prêt bancaire, et/ou grâce aux versements effectués en compte courant d'associé. La SCI présente donc des intérêts dans plusieurs situations:
Pour les époux, mariés sans contrat de mariage: ils seront propriétaires chacun pour moitié d'un bien acquis après le mariage. Créer une SCI en tant que couple marié pour acheter le logement familial, permet de changer cette répartition (déterminable en fonction du nombre de parts sociales détenues par les conjoints associés). Les couples non mariés (partenaires de Pacs, concubins) qui souhaitent acheter une maison en SCI pour y habiter, auront intérêt à prévoir le cas du décès d'un membre du couple. Sci peut on se louer a soi meme ensemble contractuel. Il faudra rédiger des clauses précises (clause d'agrément, de démembrement croisé des parts sociales, etc. ) dans les statuts de la société. Le but est de protéger le partenaire survivant, afin qu'il conserve le contrôle de la société et continue à occuper le logement familial. Il est également possible de construire votre résidence principale en SCI.
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Le problème est en effet le suivant: si un loyer est versé, alors l'article 15 précédemment cité ne s'applique plus. Aussi, le logement devient soumis à l'impôt sur le revenu. Sci peut on se louer a soi meme stock mania product. Or les conséquences fiscales sont importantes: les travaux effectués deviennent déductibles, permettant même d'afficher un déficit imputables sur les autres revenus des associés, les intérêts d'emprunt deviennent une charge déductible, les charges courantes s'imputent sur les loyers avant leur imposition à l'IR, pouvant même les effacer intégralement si le loyer est particulièrement faible. En conséquence, un abus de droit est reconnu lorsque les loyers facturés par la SCI ont pour seul objectif d'entraîner l'imposition à l'IR de ces revenus et la déduction des charges engagées. Il est donc indispensable de pouvoir justifier du montant du loyer pratiqué et prouver que ce montant correspond bien aux prix habituellement pratiqués pour ce type de biens. APL en SCI
Si un locataire verse un loyer à une société civile immobilière dont il est associé ou constituée par des ascendants ou descendants, il ne pourra bénéficier des APL.
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Propriétaire de votre résidence principale ou secondaire, vous ne pouvez pas déduire de vos impôts, notamment de vos revenus fonciers, les intérêts d'emprunt contractés pour son acquisition, ni les éventuels travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration que vous avez réalisés. Certains conseils fiscalistes proposent alors de créer une société civile immobilière (SCI), qui se portera acquéreur de la résidence principale ou secondaire ou à laquelle ladite résidence sera vendue. La SCI louera ensuite le bien à l'associé. Faut-il se laisser séduire par une telle stratégie, fondée sur une « location à soi-même »? I. L'intérêt fiscal de la location à soi-même
– Déduction des intérêts d'emprunt et des dépenses de travaux – La SCI perçoit des loyers, puisqu'elle donne à bail la résidence principale. Dans sa déclaration de revenus fonciers, elle pourra alors imputer sur les loyers, les intérêts d'emprunt et les dépenses de travaux qu'elle aurait elle-même effectuées sur le bien. Être associé dans une sci et se louer le bien soi-même / Locataires & locations. – Imputation du déficit foncier – Si l'imputation des intérêts d'emprunt et des dépenses de travaux absorbe l'intégralité des loyers, pour faire apparaître un déficit foncier, l'associé de la SCI, par hypothèse non soumise à l'impôt sur les sociétés, sera en mesure d'imputer ce déficit sur les autres revenus fonciers qu'il pourrait par ailleurs percevoir.
En conclusion, il faut se méfier des stratégies d'optimisation fiscale réalisées sans étude préalable et sans les précautions indispensables à leur bonne fin. Ce d'autant plus qu'à compter du 1er janvier 2020, le juge ne sera plus tenu d'établir l'intérêt « exclusivement » fiscal pour contester un schéma patrimonial: il pourra se contenter de relever l'intérêt « principalement » fiscal…
Article tiré de: Philippe Van Steenlandt – ©2019 LaVieImmo
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