ARTICLE 849
SALAIRES. I. - Exigibilité. Fondement de leur exigibilité résident
dans la responsabilité civile personnelle du conservateur. II. - Liquidation. Bail emphytéotique. Bail à construction. Obligation pour le preneur d'édifier des constructions qui deviendront,
en fin de bail, la propriété du bailleur. Charge augmentative du prix. (Rép. Min. Econ. et Fin., 25 novembre 1970)
Question. - M. Roger Jeart attire l'attention
de M. le Ministre de l'Economie et des Finances sur le régime fiscal
du bail à construction et lui demande:... 4° s'il ne serait
pas souhaitable, pour faciliter la conclusion des baux à construction,
que les honoraires du notaire et le salaire du Conservateur des Hypothèques
soient calculés sur une base faisant totalement abstraction de
la valeur résiduelle de l'immeuble à construire lorsque
la durée du bail est égale ou supérieure à
vingt ans, comme cela, est actuellement admis en matière de bail
emphytéotique. Réponse. -... 4° La question
relative aux modalités de calcul des honoraires du notaire ne relève
pas de la compétence du département de l'Economie et des
Finances.
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► Définition
Le bail à construction est un contrat de bail de longue durée par lequel le preneur s'engage à édifier des constructions sur un terrain appartenant au propriétaire dont il a la jouissance et moyennant le versement d'un faible loyer. Le preneur est ainsi tenu de les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail. A la fin du bail, le bailleur en devient le propriétaire sauf dispositions contraires. ► Intérêts
Le bail à construction permet de louer un terrain pour construire, ce contrat n'étant finalement qu'une variété particulière d'emphytéose. La réalisation d'une construction est une clause essentielle du bail à construction. De plus, le bail à construction apporte des avantages fiscaux mineurs tels que l'exonération pour le preneur de la taxe de publicité foncière (0, 60% de la valeur du terrain) et, pour les baux de plus de 30 ans, la non-imposition pour le bailleur de la valeur résiduelle des constructions. ► Champ d'application
Une collectivité territoriale ou un établissement public de santé ne peut pas conclure de bail à construction sur son domaine public.
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Ainsi, la valeur résiduelle des constructions au terme du bien sera appréhendée au cas par cas en fonction des clauses du bail, du type de construction et de l'emplacement. Compte tenu du contexte d'évaluation, nous n'aborderons ici que la méthodologie destinée à évaluer la valeur du bail emphytéotique ou à construction du point de vue du bailleur. Nous apprécierons cependant préalablement le niveau de la redevance en place selon les méthodes usuelles afin d'apprécier la formation ou non d'une rente de situation du point de vue du preneur, en employant les méthodes suivantes: Méthode de l'apport net Méthode du partage de l'économie de loyer
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( Journal Officiel., 25 novembre 1970, Débats,
Ass. Nat., p. 5893). Observations. - I. - V., dans le même sens,
pour ce qui concerne le fondement de l'exigibilité du salaire:
Rép. des 25 octobre 1963 et 10 octobre 1970 (Bull. A. M. C.,
art. 574 et 845). II. - La perception de la taxe de publicité foncière
sur les baux renfermant une clause stipulant que le preneur sera tenu
d'édifier des constructions qui deviendront en fin de bail la propriété
du bailleur a fait l'objet de plusieurs décisions de tempérament
(B. O. E. D. I-8799, Bull. C., art. 544; Rép. Min. Fin. et Aff. Econ., 17 juin 1964, Bull. 586). Mais, ainsi que nous l'avons fait remarquer sous l'art. 586 (Observ. § III) et que le rappelle la réponse ministérielle
reproduite ci-dessus, ces mesures de tempérament sont étrangères
à la perception du salaire. Spécialement, pour la perception du salaire exigible
lors de la publication des baux de l'espèce et, en particulier,
des baux à construction régis par la loi n° 64-1247
du 16 décembre 1964 (B. 1965-I-9338 et 9359; Bull.
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251-5 du code de la construction et de l'habitation prévoit que le prix du bail peut consister: - dans la remise au bailleur, à des dates et dans des conditions convenues, d'immeubles ou de fractions d'immeubles ou de titres donnant vocation à la propriété ou à la jouissance de tels immeubles; - ou dans le versement d'un loyer périodique payable en espèces, affecté d'un coefficient révisable. Bien que la stipulation d'un loyer soit inhérente au bail à construction, ce prix peut être dérisoire. La jurisprudence considère qu'un bail à construction moyennant un loyer annuel d'un franc n'est pas nul faute de contrepartie dans la mesure où le bailleur ayant mis à disposition du preneur un terrain sans grande valeur vénale obtient en fin de bail la propriété des bâtiments réalisés ce qui constitue une contrepartie sérieuse (cass civ 1 19 déc 1995). Le bail à construction prend fin: - à l'arrivée du terme fixé par le bail. Il ne peut se prolonger par tacite reconduction (CCH, art. 251-1, al. 3); - en cas de résiliation (amiable ou judiciaire) anticipée du contrat de bail, soit pour inexécution des conditions du contrat, soit en cas de destruction des constructions par cas fortuit ou force majeure, à la demande de l'une ou l'autre partie, qui peut être prononcée par décision judiciaire (CCH, art.
Cette méthode est elle aussi de mise en cas de résiliation amiable du bail emphytéotique. Il s'agit de compenser les investissements réalisés par le preneur au prorata du temps restant sur le bail emphytéotique. Vous l'aurez donc compris, les méthodes d'évaluation des droits du preneur sont complexes et nécessite un savoir-faire certain. C'est pourquoi le recours à un Expert Immobilier est souvent nécessaire. Retrouvez l'ensemble de nos articles
Si vous souhaitez plus d'informations sur le régime du bail emphytéotique, nous vous invitons à lire notre article: « Tout savoir sur le bail emphytéotique ». Vous pouvez aussi approfondir vos connaissances sur le sujet en lisant notre article « Le renouveau du bail emphytéotique ». Cet article vous permettra de comprendre la conception originelle du bail emphytéotique et d'envisager les nouveaux usages qui lui sont attribués. Partagez sur les réseaux:
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