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Dernier point important lorsqu'on achète tout un immeuble: la division en lots. Vous devez impérativement déterminer la jouissance de chaque surface pour vous éviter des problèmes de gestion locative. Pensez par exemple à poser des compteurs électriques individuels pour vous éviter des difficultés sur la répartition des dépenses en électricité. Cette division en lots engendre un coût supplémentaire (géomètre, notaire... ) que vous devez anticiper lors de l'élaboration de votre projet d'investissement immobilier. Pourquoi vendre un immeuble de rapport? Vendre un immeuble de rapport peut être synonyme de plus-value, c'est pourquoi certains investisseurs décident de céder leur propriété à des acheteurs qui sont essentiellement des entreprises privées (SCPI, banques d'investissement, etc. ). En effet, l'immeuble acheté est ensuite revalorisé à la hausse si des travaux sont effectués. Contrairement à l'achat d'une maison ou d'un appartement, le coup de cœur n'est pas un motif de décision dans le cadre de l'acquisition d'un immeuble de rapport.
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C'est avant tout le rendement locatif généré par l'immeuble qui intéresse véritablement les investisseurs, et un immeuble avec une rentabilité locative importante sur le long terme ou le moyen terme se vend généralement à prix d'or. Plusieurs éléments interviennent dans l'estimation d'un immeuble de rapport et le critère essentiel concerne la rentabilité du bien. Il convient pour cela d'analyser plusieurs paramètres dont les montants des loyers, le taux d'indexation des loyers, le niveau des charges, le montant des frais de gestion, etc. Cette rentabilité est en grande partie dictée par la situation géographique du logement, et le choix de la ville et du quartier est primordial. D'autres éléments liés à l'emplacement influent sur la valeur de l'immeuble: la proximité avec un campus universitaire, un monument historique, des transports en communs ou encore des commerces. La typologie des logements et l'état intérieur de l'immeuble ont également leur importance. Est-il essentiellement composé de studios et de 2 pièces ou propose-t-il toutes les typologies d'appartement?
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Avant d'acheter un immeuble de rapport, le futur acquéreur peut donc réfléchir à son espace pour le redistribuer par l'aménagement de logements plus petits et plus nombreux. Il obtient ainsi un meilleur taux de rendement pour l'ensemble de la surface louée et valorise nettement son investissement. Il devra cependant s'adjoindre les conseils d'un architecte et d'artisans spécialisés pour réaliser son projet. Un budget travaux peut parfois être aussi important que le coût d'acquisition, mais peut se justifier si en sortie, on accroit significativement la valeur du bien et son rendement locatif. Quelques conseils pour bien choisir un immeuble de rapport La première question qui se pose est celle de sa localisation. Le marché locatif local devra faire l'objet d'une analyse soigneuse pour ne pas prendre le risque d'investir massivement dans un endroit où les locataires sont rares. De même, l'environnement de l'immeuble est à prendre en compte: est-il desservi par les transports et proche du centre et des commerces?
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