Vous avez signé un contrat de construction de maison individuelle et le constructeur, placé en liquidation judiciaire, a arrêté le chantier. La garantie de livraison a été actionnée et le garant du constructeur a repris la suite, mais à l'issue des travaux vous avez constaté des désordres dans votre logement. Qui est responsable? Comment obtenir réparation? Avocats Picovschi vous éclaire sur le sujet dans les lignes qui suivent. En quoi consiste la garantie de livraison? La garantie de livraison est obligatoire, elle vient couvrir le maître de l'ouvrage contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux et leurs conséquences. Les conditions applicables sont énoncées dans le Code de la construction et de l'habitation (CCH) aux articles L 231-1 et suivants. Ainsi, en cas de défaillance du constructeur (procédure collective, abandon de chantier …), le garant va mettre le constructeur en demeure de poursuivre le chantier et à défaut, se substituer à lui pour poursuivre la construction selon les termes du contrat de construction de maison individuelle signé par le maître de l'ouvrage et le constructeur (au prix et délais convenus).
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Garantie de livraison à prix et délais convenus
La garantie couvre au maître d'ouvrage, en cas de défaillance du constructeur, les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution du contrat de construction. La garantie prend effet à l'ouverture du chantier et cesse à la réception ou à la levée des réserves. Garantie de remboursement d'acompte (incluse dans nos contrats CMI)
Cette garantie, délivrée au profit du maître d'ouvrage, assure le remboursement d'un acompte en cas d'inexécution du chantier par le constructeur. La garantie de remboursement d'acompte prend effet à la signature du contrat et cesse à l'ouverture du chantier. Garantie financière d'achèvement (incluse dans nos contrats CMI)
Vous êtes constructeur de maisons individuelles et vous réalisez ponctuellement des activités de promotion immobilière? Nos contrats CMI peuvent vous délivrer la garantie financière d'achèvement (GFA). Cette garantie financière vous permet d'acter rapidement chez le notaire vos ventes en VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement) et de procéder à des appels de fonds en concordance avec l'avancement des travaux.
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L'article L 231-7 du CCH vient préciser l'étendue de cette garantie et l'intervention du garant. Ainsi en cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge:
« Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu'ils sont nécessaires à l'achèvement de la construction »
« Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix »;
« Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret ». La garantie est constituée par une caution solidaire donnée par « un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d'assurance agréés à cet effet ». Constructeur défaillant et garant de livraison: qui est responsable des désordres? Par un arrêt du 7 septembre 2011 (n°10-21331), la Cour de cassation a rappellé que le garant de livraison n'est pas un constructeur. Dans cette affaire, un couple avait conclu un contrat de construction de maison individuelle avec une société de construction.
Garantie De Livraison Cmi 2
C'est ce que l'on appelle la garantie
d'achèvement « extrinsèque ». Périmètre de la garantie d'achèvement
La garantie ne porte que sur
le financement de l'achèvement de l'immeuble, de sorte qu'elle ne concerne pas
les travaux de parachèvement: les finitions, ou ceux de réfection des
malfaçons ne faisant pas obstacle à la constatation de l'achèvement et relevant
des garanties des constructeurs. Important: le garant
assume financièrement le coût de l'achèvement du bien ou de l'ensemble
immobilier litigieux mais ne garantit pas l'achèvement dans un délai déterminé. Conditions de mise en œuvre
Le garant intervient à la demande de l'acquéreur lequel doit prouver la défaillance financière du promoteur. L'appréciation de cette défaillance se fait au cas par cas et justifie la saisine d'un tribunal, dès lors que la mise en demeure d'intervenir n'a pas abouti. Ne pas confondre garantie financière d'achèvement et garantie de parfait achèvement (article 1792-6 du code civil)
Comme évoqué ci-avant, la
garantie financière d'achèvement est une garantie financière pour faire face à la
défaillance du promoteur – vendeur d'immeuble à construire – dans le cadre de
la vente en l'état futur d'achèvement.
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CA Bordeaux: 14. 4. 99 Si la maison a atteint le stade du hors d'eau, le garant peut proposer au maître de l'ouvrage de conclure lui-même des marchés de travaux avec des entreprises qui se chargeront de l'achèvement ( CCH: art. L. 231-6 III al. 2). Mais le maître de l'ouvrage ne peut pas faire procéder aux travaux rendus nécessaires par la défaillance du constructeur sans l'accord du garant, sinon celui-ci est en droit de refuser d'effectuer les versements correspondants.
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