Exemple d'une vente à réméré
Prenons le cas d'une situation où le propriétaire subit une procédure de saisie immobilière. Avant que le commandement de saisie lui soit signifié, il a eu l'idée de procéder à la vente à réméré. De cette façon, il pourra facilement payer toutes ces dettes tout en restant propriétaire de sa maison. Il faut rappeler qu'il a décidé de quitter le logement à la fin de la procédure. Initialement, la valeur vénale de son bien est 300 000 €. Ses dettes s'élèvent à 150 000 €. S'il n'avait pas choisi à temps de recourir à cette procédure, son bien serait vendu aux enchères à 140 000 €. Autrement dit, son bien serait vendu à un prix nettement inférieur à sa valeur réelle. Les banques ont bien raison de procéder ainsi, car elles aussi ont besoin de liquidité pour satisfaire les autres clients. Seul le réméré peut sauver le patrimoine immobilier de ce propriétaire. Voici les conditions dans lesquelles cette vente peut être faite. Le propriétaire peut mettre son bien immobilier en vente à 210 000 € avec un prix de rachat s'élevant à 225 000 €.
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Or, ces frais peuvent être importants et si votre rachat est très serré ils peuvent faire pencher la balance en votre défaveur. Il faut impérativement prendre en compte dans vos calculs:
Le coût de l'indemnité d'occupation (le loyer). Les frais de notaire. Les frais d'agence (pour les deux transactions). La taxe foncière, qui peut être à votre charge. La taxe d'habitation. Une éventuelle taxe sur la plus-value. Les avis sur la vente en réméré
Les avis sur la vente à réméré varient fortement, toutefois on peut percevoir certaines grandes tendances. La vente à réméré peut être un moyen de sortir de l'impasse, mais dans l'ensemble les particuliers y ayant eu recours n'évoquent pas une solution miracle. Il semble que l'avis sur la vente à réméré est que ce processus financier occasionne beaucoup de stress si l'accompagnement n'est pas optimal. Comme dans beaucoup de domaine il existe de nombreux pièges qu'il faut éviter: notaires peu scrupuleux, avocats non qualifiés, acheteurs à la limite de l'escroquerie.
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Si vous êtes dans une situation financière un peu délicate et que vous ne souhaitez pas vendre votre bien immobilier ou ne voulez pas prendre le risque de vous le faire saisir, il existe un montage financier encore peu utilisé: la vente à réméré. Nous allons dans cet article vous présenter le principe de cette vente. Quel est le principe de la vente à réméré? La vente à réméré, aussi connue sous le nom de vente avec faculté de rachat est un acte notarié régi par les articles 1659 à 1673 du Code Civil. Cet acte va vous permettre, en tant que propriétaire, de vendre votre bien afin d'en dégager des liquidités. Vous allez pouvoir rester occupant du bien pour une durée ne pouvant excéder 5 ans tout en versant une indemnité d'occupation à l'acheteur. Le but de ce montage financier est le fait que vous puissiez, pendant ces 5 années, racheter le bien à un prix défini dès le départ de l'opération, de manière exclusive et irrévocable.
Ce montant constitue l'apport personnel futur du vendeur pour racheter son bien. Après la vente au réméré
Une fois la vente passée, le vendeur reste locataire du logement durant toute la durée du contrat. Mais, pour cela, le vendeur doit justifier de sa capacité à payer l'indemnité d'occupation. Le vendeur conclut un contrat d'occupation des lieux avec l'acquéreur. Ce contrat revêt la forme d'une convention d'occupation précaire. L'occupant paie une indemnité d'occupation. L'indemnité d'occupation est le loyer que verse le vendeur à son investisseur durant toute la durée de la transaction. Cette indemnité mensuelle est généralement comprise entre 1% et 5% du prix du bien vendu. Ce pourcentage tient compte des risques supportés par l'investisseur. Ce dernier a également la possibilité de demander que le paiement des futures indemnités d'occupation soit anticipé. Dans ce cas, cette avance est prélevée sur le solde de la vente. Les charges foncières et les travaux d'entretien sont également à la charge de l'ancien propriétaire.
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