Il lui transmet alors l'ensemble des éléments de la convocation. On entend par "période d'acquisition du bien", la période comprise entre la signature d'un compromis (ou la promesse de vente) et la signature de l'acte de vente définitif. Durant cette phase, 2 possibilités se présentent. Ainsi, soit le vendeur assiste à l'assemblée et vote conformément aux instructions données par l'acquéreur, soit le vendeur donne procuration à l'acquéreur pour le représenter à l'assemblée générale. De ce fait, le futur propriétaire pouvant prendre part aux votes, il est d'usage qu'il supportera lui-même le coût des travaux votés. Si le propriétaire ne respecte pas les instructions données par l'acquéreur ou bien s'il ne l'informe pas de cette tenue d'assemblée générale, il supportera alors pleinement la charge des travaux votés. Exemple Pour éviter toute ambiguïté, l'accord décrit ci-dessus est généralement écrit noir sur blanc dans l'avant-contrat (compromis ou promesse de vente). Voici ci-dessous un extrait d'une promesse de vente.
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Lorsqu'un copropriétaire vend son logement et que des travaux ont été votés avant la cession, le paiement des provisions incombe à celui – vendeur ou acquéreur – qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité. Prenons un exemple: Des travaux ont été votés le 15 mars 2004 prévoyant un échéancier en trois temps: le 1er avril 2004, le 1er juin 2004, le 1er août 2004. La vente a lieu le 1er mai 2004. Le vendeur devra s'acquitter de l'échéance du 1er avril 2004, l'acquéreur devra s'acquitter des échéances du 1er juin 2004 et du 1er août 2004. A signaler que si les travaux ont été votés sans échéancier, c'est celui qui est copropriétaire au moment où le syndic appelle les fonds qui devra payer. Sachez que l' avant-contrat et l'acte de vente passé entre vendeur et acquéreur peuvent prévoir une répartition différente; ce dernier ne sera pas opposable au syndicat des copropriétaires, mais devra être respecté par les parties au contrat. Il est habituellement prévu dans les actes notariés, par souci d'équité
que les travaux votés avant la vente incombent au vendeur (pour reprendre l'exemple vu plus haut, le vendeur devra alors s'acquitter de toutes les échéances, les travaux ayant été votés avant la vente),
que s'il existe une assemblée entre la promesse de vente et la vente, les travaux seront à la charge de l'acquéreur uniquement si ce dernier a été mis en mesure par le vendeur d'assister à l'assemblée générale (par la remise, dans un délai suffisant, de la convocation, de l'ordre du jour et du pouvoir signé par le vendeur).
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Si le vendeur se fait représenter à l'assemblée générale par l'acquéreur et permet à l'acquéreur de se rendre à l'assemblée générale, de voter les travaux mis à l'ordre du jour, alors l'acquéreur aura à sa charge le paiement des travaux. Mais si le vendeur omet de mettre en mesure l'acquéreur d'assister à l'assemblée générale, et donc de voter les travaux mis à l'ordre du jour, alors les travaux resteront à la charge du vendeur, même si des appels de fonds relatifs à ces travaux doivent intervenir après la signature de l'acte de vente. La dérogation à la règle légale vise à faire supporter le coût des travaux à celui qui les a votés. Contactez-nous
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Si le vendeur est représenté par l'acquéreur à l'assemblée générale, il l'autorise alors à voter les travaux. Mais dans ce cas, c'est l'acquéreur qui devra les régler. Si jamais le vendeur ne peut pas ou oublie de se rendre à l'assemblée générale et n'est donc pas en mesure de voter les travaux, ils resteront à sa charge. Et ceci même si les appels de fonds relatifs à ces travaux interviennent après la signature de l'acte de vente authentique. La dérogation à la règle légale a pour objectif de faire supporter la facture des travaux à celui qui les a votés. À lire aussi:
Révoquer un membre du conseil syndical dans une copropriété: est-ce possible? Copropriété: qu'est-ce que l'avance de solidarité? Bénéficier d'un report de paiement des charges de copropriété: est-ce possible?
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Lors de la signature de l'acte définitif, ce dernier retiendra le montant des travaux sur le prix de vente perçu par le vendeur et le donnera à l'acheteur. Et les travaux votés avant le compromis? Théoriquement, ils sont à la charge du vendeur, sauf si le paiement intervient de façon échelonnée. Sur ce point, la loi est claire: c'est le propriétaire en titre au moment de l'appel de fonds qui doit régler les sommes demandées par le syndic. De fait, l'acheteur peut se voir contraint de régler une partie de ses travaux sans possibilité de se retourner contre le vendeur. Pour éviter les mauvaises surprises, avant de rédiger un compromis, le notaire vérifie les comptes-rendus d'assemblée générale ou extraordinaire sur plusieurs années. Besoin d'un notaire? Quai des Notaires est là pour vous accompagner. Consultez notre annuaire en ligne. Annuaire des notaires
Publié le:
18/09/2012
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Que l'enjeu financier soit minime ou important, cette question est souvent source de conflit entre vendeur et acquéreur. La loi donne des réponses mais les deux parties ont la liberté contractuelle pour rédiger toutes clauses y dérogeant. Il faut savoir cependant que le syndicat des copropriétaires reste étranger à ces clauses qui lui sont inopposables. I – Les dispositions légales en vigueur: Le copropriétaire cédant doit, aux termes de l'article 5 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 27 mai 2004, assumer le règlement des provisions exigibles selon le budget prévisionnel; ces dépenses ne concernent toutefois que les charges et les travaux d'entretien courants. Les autres travaux ne font pas partie de ce budget prévisionnel et leur coût est à assumer par celui des cédants et cessionnaire qui est copropriétaire au moment de l'approbation des comptes En cas de trop ou moins perçu celui qui est copropriétaire au moment de cette approbation voit porter celui-ci à son crédit ou à son débit.
Concernant les sommes dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes dues par le nouveau propriétaire, il existe en pratique des conventions de répartition prévues dans le compromis ou la promesse unilatérale de vente. Ces conventions sont inopposables au syndic et à la copropriété, elles n'ont d'effet qu'entre les parties: vendeur et acquéreur. - Les charges de copropriété
Ces charges sont appelées « provisions exigibles du budget prévisionnel ». Elles correspondent aux charges dites courantes dont le vendeur est redevable, en principe trimestriellement. Généralement ces charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre. La vente intervenant en cours de trimestre, le vendeur à généralement déjà payé les charges de copropriété. C'est pourquoi il est systématiquement prévu, en pratique, entre le vendeur et l'acquéreur, une convention de répartition: l'acquéreur remboursera le prorata de charges correspondant à la période comprise entre son entrée en jouissance (bien souvent la date de signature de l'acte authentique de vente) et la fin du trimestre, que le vendeur a déjà payé.
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