IMMO 974 – créé le 09. 01. 2020 à 14:31 – mis à jour le 13. 2020 à 12:32
Dès que vous investissez dans l'immobilier locatif, la question qui revient souvent concerne le type de location offrant la meilleure rentabilité. En termes de rentabilité, faut-il mieux de louer vide ou meublé? La location meublée
Souvent, la location meublée est considérée comme plus rentable. Toutefois, le rendement peut être affecté par le changement fréquent de locataire. En outre, l'entretien est plus onéreux. Le logement meublé se loue de 5 à 30% de plus que le même logement loué vide. Par contre, le loyer n'atteint jamais le double de celui d'un logement vide. La fiscalité est plus favorable dans la location meublée. Dans la plupart des cas, le propriétaire-bailleur opte pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le propriétaire peut déduire ainsi les charges des recettes locatives avec le régime réel. En outre, les loyers peuvent être déduits en pratiquant des amortissements. Le but est de réduire la base imposable.
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Avec un loyer plus important, la rentabilité brute du bien meublé est donc beaucoup supérieure à celle du bien loué vide, soit jusqu'à 7% de plus. Fiscalité plus favorable Dans le cadre de la location meublée, les revenus tirés des loyers seront imposés au titre des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non pas au titre des revenus fonciers. Cela offre un véritable avantage fiscal. Dans le cas où les loyers n'excèdent pas 23 000 euros à l'année et que vous êtes un propriétaire non professionnel, vous pouvez bénéficier de l'affiliation:
- au régime micro-BIC où vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes,
- ou au régime réel et profiter de la possibilité de déduire des charges telles que les intérêts d'emprunt et toutes charges que vous avez engagées dans le cadre de l'exploitation de votre bien meublé. Malgré tout, par rapport à la location vide, la location meublée est plus risquée. Vacance locative plus élevée, changement de locataire plus fréquent Là où la location nue impose la signature d'un bail minimum de 3 ans, celui de la location meublée sera conclu pour une période d'au moins un an reconductible tacitement par période annuelle De plus, les grandes surfaces au-delà des quatre-pièces trouvent rarement à se louer meublées en longue durée quel que soit leur emplacement.
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A qualité, surface et emplacement équivalents, un logement meublé se loue de 10 à 30% plus cher que le même logement loué vide. Pour la location meublée, le régime fiscal est plus favorable grâce au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Dans la plupart des cas, en meublé, le propriétaire-bailleur opte pour ce statut. Dans ce cadre, s'il choisit le régime forfaitaire, il est imposé sur la moitié des loyers perçus. Avec le régime réel, il devra déduire les charges (travaux, intérêts d'emprunt, etc. ) de ses recettes locatives et il pourra pratiquer des amortissements en déduisant des loyers, lorsqu'il les déclarera au fisc, une partie du prix des différents éléments du logement (amortissement par composants). L'idée est de créer des déficits qui s'imputent sur les bénéfices, qui du coup diminuent, générant ainsi une baisse du taux d'imposition. Dans le cas d'une location vide, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Si le propriétaire opte pour le régime forfaitaire encore appelé micro-foncier, il bénéficie d'un abattement de 30% sur ces revenus locatifs: l'administration fiscale n'intègre que 70% des loyers encaissés dans le calcul de l'imposition.
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Cas concrets de location
Je vais maintenant vous présenter les différences qu'il existe entre une location meublée et vide à l'aide d'un exemple d'investissement concret. Vous venez d'acquérir un appartement de 30 m² (T2) à Paris, dans le 14ème arrondissement pour 265 000€ que vous avez financé à hauteur de 135 000€ grâce à un prêt. Disons que vos charges globales soient de 1 800€/an et les intérêts de votre prêt de 4 050€/an. Vous amortirez votre logement sur 25 ans. Les amortissement annuels s'élèveront donc à 10 600€. Louer vide: quelle rentabilité? En termes de loyer, vous toucherez 11 400€/an (950€/mois) charges comprises. Commençons par examiner le régime micro foncier. Vos revenus imposables seraient de 7 980€ avec l'abattement forfaitaire de 30%. Vos impôts s'élèveront donc à 3 791€ (47. 2% de votre revenu imposable, 30% d'impôt sur le revenus, 17. 2% de cotisations sociales). Concernant vos dépenses, vos charges globales de 1 800€, vos intérêts de 4 050€ et votre impôt de 3 791€ seront pris en compte pour un total dépensé de 9 641€.
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Si cette souplesse est souvent considérée comme un avantage, c'est surtout en matière de fiscalité que cette option est intéressante. De manière générale, les investisseurs optent pour le statut LMNP: Loueur en Meublé Non Professionnel, qui bénéficie d'un régime fiscal bien spécifique. Là encore, vous pourrez choisir le régime qui vous sera le plus favorable: Le régime réel est le plus intéressant: vous pourrez déduire toutes vos charges de vos recettes locatives. De plus, il vous sera possible d'amortir votre bien; cette charge viendra alors réduire votre bénéfice imposable. Une situation dans laquelle il vaut mieux avoir recours d'un expert-comptable, car cette procédure peut s'avérer complexe à mettre en œuvre. Cette pratique donne l'avantage, lorsque le solde est bénéficiaire, de pouvoir ensuite « piocher » dans cette réserve, pour réduire les dépenses fiscales; c'est ainsi que ce régime permet souvent aux loueurs en meublé de ne pas payer d'impôts pendant plusieurs années… L'autre régime possible en location meublée est le micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux): si le montant des recettes perçues, pour une location meublée, est inférieur à 70 000 € annuels (pour un loueur non professionnel), ce régime vous autorise un abattement de 50% sur vos loyers.
Seuls les travaux d'amélioration et les travaux d'entretien et de réparation sont déductibles. Le régime réel simplifié en location meublée vous permet de déduire des loyers l'ensemble des charges supportées et d'amortir la valeur du logement (hors la valeur du terrain), le mobilier et certains travaux. En cas d'acquisition, les frais d'acquisition sont également déductibles. LOCATION VIDE LOCATION MEUBLÉE RÉGIME FISCAL Micro foncier: 30% d'abattement forfaitaire sur les recettes locatives hors charges, jusqu'à 15000€ Micro BIC: 50% d'abattement forfaitaire sur les recettes locatives charges comprises, jusqu'à 72600€ 71% d'abattement forfaitaire en cas de location d'un meublé de tourisme classé, jusqu'à 176 200 € Régime Réel Foncier: au delà de 15000€ de loyer ou sur option (prise pour 3 ans reconductible tacitement) de nombreuses charges sont déductibles. Régime Réel Simplifié: au delà de 72600€ ou sur option (prise pour 1 an reconductible tacitement), toutes les charges sont déductibles notamment les frais d'acquisition (notaire, agence) + amortissement de la valeur du bien et du mobilier PRÉLÈVEMENT SOCIAUX (hors non-résidents, frontaliers et expatriés) 17, 2% de vos revenus imposables (CSG-CRDS) 17, 2% de vos revenus imposables (CSG-CRDS) Comment faire le bon choix?
Attention donc à ne pas se laisser aveugler par des calculs purement financiers, car le premier pas pour dégager une bonne rentabilité, c'est d'abord de réussir à louer. Frais d'entretien plus onéreux Le choix du meublé est loin de constituer la solution locative la plus reposante. En cause, un coût d'entretien supérieur à celui d'une location vide. « Louer en meublé implique un turnover plus fréquent et donc nécessite des travaux de rafraîchissement et de réparation plus réguliers », sans oublier l'obligation, plus marquée encore dans le cadre d'une location saisonnière, de changer régulièrement la literie, le linge de maison, voire l'électroménager. D'où des frais supplémentaires à prévoir.
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Logement économe
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Informations non exploitables
Faible émission de GES
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