Archive - Article publié initialement le 17 juin 2020 @ 20 h 23 min Parmi ce qui constitue les comptes du syndicat d'une copropriété le budget prévisionnel tient une place importante. C'est dans ce document que vont être estimés annuellement le montant des dépenses pour opérations courantes sur le prochain exercice. Par opposition à ces dépenses normales de fonctionnement qui ont souvent un caractère répétitif et annuel il existe également d'autres types de dépenses appelées « hors budget ». Parmi ces dépenses on trouve:
– les dépenses de travaux
– les dépenses exceptionnelles
Comment sont elles décidées? Les projets de travaux et dépenses exceptionnelles font en général l'objet de résolutions qui sont mises au vote lors des assemblées générales de copropriétaires. A cette occasion les résolutions détaillent notamment les montants à dépenser et le planning des appels de fonds. Comptabilisation des appels
D'un point de vue comptable un appel de fonds va se traduire par deux transactions comptables:
– une transaction lors de l'appel de fonds.
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Voté en assemblée générale des copropriétaires, son montant ne peut pas être inférieur à 5% du budget prévisionnel annuel. Les sommes versées appartiennent au syndicat de copropriétaires et ne sont pas remboursées en cas de vente d'un lot. Les immeubles de moins de 10 lots peuvent décider de ne pas mettre en place un fonds de travaux. Pour cela, ils doivent voter à l'unanimité une résolution lors de l'assemblée générale de copropriété. De même, les copropriétés ayant fait réaliser un DTG (Diagnostic Technique Global) qui ne laisse apparaître aucune nécessité de gros travaux sont dispensées de la mise en place d'un tel fond pour une période de 10 ans. Le recours à un prêt collectif
Le syndicat des copropriétaires peut prendre la décision d'avoir recours à un prêt collectif qui permet d'accéder à une solution de financement à taux négocié. Pour cela, il doit voter la résolution à la même majorité que celle des travaux que le prêt est censé financer. Les conditions du projet de prêt doivent être jointes à l'ordre du jour de l'assemblée générale afin que tous les copropriétaires puissent en prendre connaissance.
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En 2014, la loi Alur introduit officiellement la notion de fonds de travaux. Depuis 2017, chaque copropriété doit obligatoirement épargner une somme minimale afin de parer aux imprévus et anticiper les chantiers de conservation du bâtiment. L'enjeu est également d' encourager le vote de travaux de rénovation énergétique en assemblée générale, pour optimiser le confort de vie des occupants et occupantes, et réduire les charges de copropriété. Par ailleurs, la loi Alur contient une série de points clés destinés à améliorer la gestion des immeubles collectifs. Tour d'horizon. Hellio aide les copropriétés à optimiser leurs dépenses énergétiques
Qu'est-ce qu'un fonds de travaux loi Alur et à quoi sert-il? Définition du fonds de travaux en copropriété
Le fonds de travaux est une épargne obligatoire constituée au sein d'un bâtiment d'habitat collectif. Ce fonds est alimenté à un rythme annuel par l'ensemble des copropriétaires. En général, chacun participe à hauteur de sa quote-part: le versement des sommes s'effectue proportionnellement aux tantièmes définis dans le règlement de copropriété.
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Question détaillée
bonsoir
nous avons reçu le 14 11 2014 une convocation pour une AG qui aura lieu le 16 12 2014
à l'ordre du jour il y a le vote de travaux de ravalement de façades pour lesquels on nous demande un acompte le 01 01 2015 un le 01 04 2015 et enfin un le 01 07 2015 on nous précise que l'ordre de service ne sera émis qu'après réception de la totalité des fonds
est ce légal de payer la totalité avant même que les travaux ne soient commencés?
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Le fonds de travaux ALUR est-il vraiment obligatoire? Les articles 14-2 et 14-2-1 de la loi de 65 sont d'ordre public. Les copropriétaires par leur vote n'ont pas le pouvoir de se défaire des obligations qu'il leur impose. Même à l'unanimité, les copropriétaires ne peuvent ni annuler ni reporter la constitution d'un fonds de travaux. Certaines exceptions ont été prévues par la loi ALUR, mais elles ont été retoquées par la loi Climat et Résilience mettant en œuvre le Plan Pluriannuel de Travaux. Peuvent donc être temporairement exemptés d'un fonds de travaux:
les immeubles neufs de moins de 10 ans
les résidences de moins de 10 lots à condition que le vote soit unanime
les copropriétés ayant fait l'objet d'un DTG (Diagnostic Technique Global) n'ayant fait apparaître aucun travaux à prévoir dans les 10 prochaines années
les copropriétés ayant déjà provisionné pour un montant équivalent au budget prévisionnel d'une année
L'exemption est temporaire. Elle prend fin:
dès lors que la condition n'est plus remplie
à partir du moment où l'immeuble est assujetti à l'obligation de PPT (consultez l'article correspondant pour connaitre les dates d'entrée en vigueur suivant le nombre de lot de votre copropriété)
Je vends mon appartement, puis-je récupérer ma part du fonds de travaux?
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Plusieurs questions doivent donc être posées. L'assemblée générale a-t-elle décidé de l'utilisation du fonds travaux? Si oui, la diminution figurant dans l'annexe 1 est-elle conforme à la décision prise? Plus gênant, comment expliquer qu'une partie du fonds travaux qui a été affectée et par conséquent est devenue une provision n'a pas entraîné une baisse des fonds placés puisque ces sommes auraient dû être virées sur le compte courant de la copropriété? Autre point intéressant à relever: le compte 1203 intitulé « Soldes autres comptes » n'évolue pas d'une année sur l'autre et reste figé avec un solde de 21 946, 26 euros. Là aussi, il est essentiel que le conseil syndical se penche sur cette question en comprenant l'origine de cette somme et si elle n'émane pas de travaux terminés qui doivent être redistribués auprès des copropriétaires. II. Un rappel sur les règles du fonds travaux
Nous recevons encore beaucoup de questions liées au fonds travaux ce qui est légitime sachant que de nombreux syndics piétinent pour le mettre en place et surtout pour l'affecter conformément aux décisions de l'assemblée générale.
C'est l'article 44 du décret du 17 mars 1967 qui définit l'ensemble des dépenses de la copropriété n'entrant pas dans le budget prévisionnel. Sont concernés:
les travaux d'entretien de l'immeuble;
les travaux de conservation de l'immeuble;
les travaux relatifs aux équipements communs;
les expertises et les diagnostics;
les travaux d'amélioration du bâtiment, etc.
Ne sont pas concernés:
les travaux de maintenance relatifs aux équipements communs, à l'entretien et à la conservation de l'immeuble. En cas de location d'un lot: qui est redevable? La personne redevable des appels de fonds est le copropriétaire du lot dans tous les cas de figures, qu'il s'agisse d'un copropriétaire bailleur ou d'un copropriétaire résident. C'est ensuite au copropriétaire bailleur de s'occuper de récupérer les charges récupérables auprès du locataire de son ou de ses logements. Attention toutefois, le locataire ne sera pas nécessairement redevable de toutes les charges. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 détermine la liste des charges récupérables auprès du locataire.
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