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Dans un marché immobilier en pleine ébullition, de plus en plus d'acheteurs renoncent à insérer une clause suspensive dans le compromis de vente d'une maison ou d'un appartement pour ne pas passer à côté du bien. Mais de nombreux professionnels avertissent: ce n'est pas sans danger. Une protection pour l'acquéreur
Une clause suspensive, c'est un petit paragraphe inséré dans le compromis de vente pour protéger l'acquéreur. Elle indique que si sa banque refuse de lui octroyer le prêt hypothécaire dont il a besoin, l'acheteur peut renoncer sans frais à l'achat du bien immobilier. Des sanctions […] de 10% du prix d'achat
Sans cette clause, les conséquences sont très lourdes. " Si vous vous engagez à acheter et que vous n'achetez finalement pas parce que vous n'avez pas votre crédit ou que vous changez d'avis ou qu'entretemps vous vous êtes séparés par exemple… Vous êtes tenus à des sanctions qui sont généralement de 10% du prix d'achat. Imaginez que vous achetez un bien à 250. 000 euros, c'est 25.
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Avant de s'engager de façon ferme et définitive, l'acheteur doit veiller à disposer d'autant d'informations que possible sur la qualité et le statut urbanistique du bâtiment en question. Les informations nécessaires à la rédaction du compromis peuvent être obtenues de plusieurs sources: vendeur et acheteur peuvent s'adresser à la commune, au notaire ou directement à l'Administration du Cadastre et de la Topographie. Afin de s'assurer qu'il n'y ait pas de vice caché, on peut également faire appel à un bureau d'expertise. Et comme cette prise de renseignements risque de prendre un certain temps, et afin de ne pas se faire devancer par d'autres acheteurs potentiels, le futur acquéreur peut demander l'insertion de certaines clauses suspensives dans le compromis de vente et passer ainsi à la signature du document avant la finalisation de sa prise de renseignements. Une clause suspensive stipule que le compromis ne sera définitif qu'à la réalisation d'un évènement futur encore incertain. Cela peut être l'obtention d'un crédit bancaire, mais également celle d'une autorisation de construire ou le résultat d'une expertise.
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« Si vous n'avez pas la certitude de trouver une banque vous accordant le crédit, vous devez veiller à la présence de cette clause suspensive. »
La clause pénale fait également partie des incontournables du compromis de vente. Elle fixe le montant de l'indemnité à payer par celui qui abandonnerait la vente ou l'achat. La somme à verser représente généralement environ 10% du prix de vente. Qu'implique concrètement la signature du compromis de vente? Véritable contrat, le compromis de vente définit les termes de la cession du bien immobilier. Le vendeur et l'acquéreur doivent respecter cet accord, au risque d'être poursuivis en justice et de devoir verser une somme (calculée en fonction du préjudice subi par l'autre partie). En ce sens, lorsque vous apposez votre nom en bas de ce document, vous vous engagez à acheter le bien au tarif mentionné. Vous ne pourrez pas revenir sur votre décision sans que cela n'implique des conséquences, sauf si vous n'avez pas reçu de prêt et si vous mettez en application la clause suspensive relative au financement.
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5. Dans quel délai l'événement doit-il se réaliser? Si les parties sont libres de définir le contenu de la clause suspensive, et notamment l'événement à y faire figurer, il est fortement conseillé de fixer un délai de réalisation dudit événement. Le compromis de vente ne sera alors définitivement conclu que si l'événement convenu s'est réalisé dans le délai fixé. En l'absence de délai convenu par les parties, la jurisprudence refuse d'appliquer un délai raisonnable tacite (Cour de cassation, 26 mars 2009 n° 2600 du registre), de sorte que le vendeur se trouvera dans une situation très inconfortable. La vente ne sera en effet ni définitive, ni remise en cause, et ce pour une période de temps indéfinie, tant que l'événement ne se sera pas réalisé. Le vendeur ne pourra ainsi ni forcer l'acquéreur avec lequel il aura signé un compromis de vente à conclure définitivement la vente, ni vendre son bien à un autre acquéreur potentiel. Pour sortir de cette situation, le vendeur devra soit établir que la réalisation de l'événement est impossible (Cour d'appel, 1er avril 2009, n° 32451 du rôle), soit trouver un accord avec l'acquéreur.
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(Mot de passe oublié? ) Compromis-type de vente
L'ULC met à disposition des consommateurs un compromis-type à utiliser dans le cadre d'une vente immobilière. Pour accéder au contrat, vous pouvez télécharger le document pdf en question.