B/ Les astuces pour déterminer le prix d'un achat en viager par une SCI
Le prix est généralement constitué:
Du bouquet qui est la partie du prix payée comptant au jour de la signature du contrat de vente. Le bouquet n'est pas obligatoire. Il est librement fixé par les parties, mais il équivaut en général à 30% de la valeur totale du bien. De la rente viagère qui est mensuelle, trimestrielle ou annuelle. La valeur totale de cette rente est incertaine dans la mesure où elle dépend de la durée de vie du vendeur. Par ailleurs, d'autres éléments doivent être pris en compte pour déterminer le prix d'achat en viager par une SCI:
La valeur foncière du bien, c'est-à-dire le lieu de construction, le voisinage, l'existence de transports en commun ou de commerce à proximité. L' âge du vendeur est un élément essentiel qui va influencer la valeur de la rente. L'idéal est de choisir un vendeur qui a au moins 20 ans d'écart d'âge avec l'acheteur pour que ce dernier puisse réellement profiter de son achat en viager.
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Le viager suppose un « aléa ». La vente peut être également contestée quand le montant de la rente est fixé à un niveau dérisoire par rapport à la valeur du bien ou à ses revenus. Les ventes en viager aux parents
Un propriétaire qui vend un bien à un enfant en s'en réservant l'usufruit reste fiscalement propriétaire de ce bien (art. 751 du Code général des impôts). Ce bien fera donc partie de sa succession à son décès. En revanche, il semble que cet article ne s'applique pas quand le vendeur se réserve simplement un droit d'usage et d'habitation. La vente en viager à un autre membre de la famille pose moins de problèmes. Mais si les circonstances sont suspectes (rente non versée, etc. ), le fisc pourra assimiler cette vente à une donation et les enfants pourront la contester si elle porte atteinte à leur part minimale d'héritage. Fin du viager
En principe, le viager prend fin lorsque le crédirentier décède. Mais d'autres causes peuvent également mettre fin au contrat. Les deux principales ont lieu:
lorsque le débirentier ne paye plus les arrérages de la vente, cette dernière pouvant alors être résolue à ses frais
en cas de rachat du viager par le débirentier.
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LA PROBLEMATIQUE DU FINANCEMENT DE LA REPRISE D'UNE ENTREPRISE ET LE VIEILLISSEMENT DES ENTREPRENEURS EN FRANCE
Le rapport « Favoriser la transmission d'entreprise en France: diagnostic et propositions » remis le 7 juillet dernier au Ministre de l'Economie souligne les difficultés à venir, en France, en terme de transmission d'entreprise. La transmission d'entreprise dans un contexte de vieillissement de l'âge des dirigeants s'annonce de plus en plus difficile. La transmission est largement conçue et perçue comme la dernière étape avant la retraite, pourtant, de nombreux dirigeants arrivent à l'âge de la retraite et doivent liquider leur entreprise, faute d'avoir pu ou voulu la céder. Quelle en est la raison? Comment éviter ces liquidations? De plus en plus d'entrepreneurs proches de l'âge de la retraite
Compte tenu de l'âge des chefs d'entreprise, les acteurs de la transmission d'entreprise s'accordent pour considérer que 700. 000 entreprises sont susceptibles d'être cédées au cours des 10 prochaines années, soit 70.
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En effet, le marché n'est, pour l'heure, pas en sa faveur et il doit mettre toutes les chances de son côté pour mener à bien le projet de financement de l'acquéreur. Une solution: la coopération cédant/repreneur par le viager d'entreprise. Le chef d'entreprise souhaite conserver ses revenus entre activité et retraite. Le repreneur souhaite, quant à lui, trouver le financement adéquat à sa reprise. Le chef d'entreprise peut proposer au repreneur de lui apporter une certaine souplesse dans son financement par le biais du viager d'entreprise. Il s'agit d'un recours efficace pour ceux disposant de faibles moyens. Cette technique permet également au cédant de conserver ses revenus entre activité et retraite, de mieux négocier le prix de vente et d'éviter les échecs de projets de cession dus à des refus de crédits bancaires. Le viager d'entreprise consiste à vendre une société à une personne en échange du versement périodique d'une rente pendant toute la durée de vie du vendeur. Le fonctionnement est le même que pour un viager immobilier.
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J'attends vos avis éclairés! Je pense que je vais chercher en parallèle la réponse auprès d'un expert et je partagerai ici les réponses. Dernière modification par Panoramix (11/01/2019 12h08)
Mots-clés: fiscalité, imposition, sarl (société a responsabilité limitée), sci (société civile immobilière), viager
Hors ligne
[+1] #2 11/01/2019 19h28
Bernard2K
Membre (2015) Top 5 Année 2022 Top 5 Année 2021 Top 5 Dvpt perso. Top 10 Vivre rentier Top 5 Invest. Exotiques Top 20 Crypto-actifs Top 5 Entreprendre Top 20 Finance/Économie Top 10 Banque/Fiscalité Top 5 Immobilier locatif
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Votre question me semble un peu pointue pour un forum de discussion
Néanmoins, il me semble aussi que vous y apportez vous-même la réponse. Relisez jusqu'au bout le document que vous avez cité, sans oublier le dernier encadré: Fiscalement, les écarts éventuels entre le coût d'entrée et les sommes effectivement payées constituent une charge financière ( ou un produit financier) immédiatement déductible ( imposable) sans incidence sur le calcul des plus ou moins-values de cession (en ce sens, CE 23-11-1983, no 41631 et BOI-BIC-AMT-10-30-30-10 no 220, 330 et 340).
En revanche, si la rente est payée par une société ou si le preneur affecte le bien à une activité professionnelle, la rente viagère devient un revenu mobilier imposable. Quel est le mode de taxation de la rente viagère? Dès lors qu'il s'agit d'une personne morale, la rente est taxable dans le chef du vendeur. La rente viagère devient un revenu mobilier imposable à 25% sur 3% de la valeur sur laquelle des droits d'enregistrement ont été prélevés, la valeur pro fisco. L'opération apparaît alors moins intéressante que lorsque la vente en viager s'effectue entre particuliers, surtout pour le bailleur, à moins qu'il ne majore le prix de la transaction due à concurrence et en fasse porter le poids au preneur. Comment ça marche? L'article 112 de l'ARE/CIR/92 exonère ce revenu de la perception par précompte. Cela signifie que que le revenu doit être déclaré par le vendeur sans sa déclaration fiscale à l'impôt des personnes physiques puis que la société qui paye la rente ne doit pas retenir de précompte mobilier.
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