Le tribunal d'instance, qui connaît des actions dont un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion, est compétent pour connaître des actions
portant sur les baux mixtes, à usage d'habitation et professionnel (Cass. civ. 3, 17 novembre 2016, n°15-25. 265, FS-P+B+R+I). FAITS ET PROCÉDURE
En l'espèce, les titulaires d'un bail mixte à usage professionnel et d'habitation ont assigné leurs bailleurs devant le tribunal d'instance en indemnisation du préjudice consécutif à des
infiltrations dans les locaux loués et en délivrance de quittances de loyers. Les bailleurs ont soulevé l'incompétence du tribunal d'instance pour statuer sur un bail mixte. Les juges du fond avaient considéré que le tribunal de grande instance était la seule juridiction compétente pour connaître des litiges relatifs aux baux à double usage, dits « mixtes »,
professionnels et d'habitation.
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Il notifie son congé au Bailleur, à tout
moment, en respectant un préavis de trois mois. Le congé est
signifié au Bailleur [par
lettre recommandée avec accusé de réception/par acte d'huissier]. En ce qui concerne le Bailleur, la
résiliation n'intervient qu'au terme du contrat de location. Le bail mixte est résilié de
plein droit en vertu de la clause résolutoire. Le Bailleur s'engage à notifier
son congé au locataire avec un préavis de six mois. Conformément à la loi n° 89-462
du 6 juillet 1989, l'article 15 dispose que la résiliation
doit être justifiée par la décision du Bailleur de reprendre ou de
vendre le logement ou par un motif sérieux et légitime. Article 11. Obligations du Preneur
Le Preneur s'engage:
à payer le loyer et les charges
récupérables aux termes convenus;
à user paisiblement du logement
loué suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat
de bail mixte;
à prendre en charge les
dégradations et pertes survenant en cours de contrat dans le
logement dont il a la jouissance exclusive, sauf si le Preneur
apporte la preuve qu'elles ont pour origine la force majeure, la
faute du Bailleur ou le fait d'un tiers qu'il n'a pas
introduit dans le logement;
à entretenir le logement et les
équipements stipulés dans le présent contrat.
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C'était intelligent et bien pensé. Cependant, la mise en œuvre judiciaire de ce texte se révèle d'une complexité inouïe sur le plan procédural, de sorte que les cas de reprise mis en œuvre effectivement sont extrêmement rares. Sans mettre fin au bail mixte commercial, il y avait là, la possibilité de repeupler les centres-villes de manière naturelle. Il suffisait de faire simple. Au lieu de cela, la loi ELAN a imaginé un nouveau dispositif. Préalablement à la loi, le ministère concerné a effectué une large concertation publique. Une seule disposition concernant les baux commerciaux a été retenue par le législateur. Il s'agit de l'article 157 relatif aux opérations de revitalisation du territoire sous l'acronyme ORT. De quoi s'agit-il? C'est une convention signée entre l'intercommunalité, sa ville principale, d'autres communes–membres volontaires, l'État et ses établissements publics et des personnes privées qui veulent intervenir. Cette convention peut prévoir qu'après sa mise en œuvre dans les centres-villes:
–dans des immeubles à destination commerciale et d'habitation, les baux commerciaux postérieurs à la convention ne pourront porter que sur les locaux commerciaux et les réserves ou annexes.
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De même peu importe la surface du local commercial par rapport à celle du local réservé à l'habitation. Rappelons pour mémoire qu'un local à usage professionnel peut faire l'objet d'un bail soumis au statut des baux commerciaux. C'est un choix purement conventionnel. Le bail mixte commercial est un bail commercial pour le tout soumis aux dispositions du code de commerce y compris pour la partie à usage d'habitation. Pour cela il faut une exploitation effective d'un fonds de commerce. Le locataire peut être une personne physique ou morale. Il faut noter cependant que le local à usage d'habitation doit correspondre à un logement décent. Si le locataire a fait du logement son habitation principale, il ne pourra faire l'objet d'une expulsion en période hivernale ce qui n'est pas le cas des locaux à usage commercial. Ces deux exceptions représentent des avantages importants pour le locataire avec et surtout le droit au renouvellement du bail donc y compris le logement. Le locataire bénéficie également du statut protecteur des baux commerciaux pour le local d'habitation.
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Article 2. Début et durée du bail mixte
Le bail mixte débute le [date]
pour une durée de [durée]
ans. (lorsque le bail est conclu pour une durée inférieure à 3 ans)
Le Bailleur reprendra le
logement de façon anticipée en raison de [indiquer
les raisons professionnelles ou familiales] à
compter du [date]. Article 3. Désignation des locaux et des
équipements
Le logement loué au locataire
comprend [un
séjour / un jardin / une entrée / trois chambres / etc. ]. Le logement est équipé [d'une
machine à laver / d'un lave-vaisselle / d'un sèche-linge /
etc. ]. Les parties communes du logement sont
[parties
communes]. La surface habitable est de [surface
habitable] m². Conformément à l'article R. 156-1 du Code de la construction et de l'habitation, la surface habitable
d'un logement est la surface de plancher construite, après
déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et
cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres;
le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi
définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
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De plus, l'article 1720 du code civil dispose que:
« Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». En l'espèce, Madame Y a acquis un fonds de commerce de débit de boissons sis à appartenant à Monsieur X lequel lui a également donné à bail à usage de commerce et d'habitation l'immeuble dans lequel est exploité le fonds pour une durée de neuf années. Se plaignant que de nombreux désordres affectent l'immeuble loué, Madame Y a fait constater l'existence d'infiltrations d'eau récurrentes et de moisissures dans les locaux puis a sollicité et obtenu la désignation d'un expert judiciaire. Ce dernier a décrit les désordres existants et notamment des défaillances graves de l'installation électrique, en a expliqué les causes et leur incidence sur la destination de l'immeuble. Il a mis à la charge de Monsieur X la réalisation de travaux chiffrés et évalué le préjudice subi par la locataire.
Le locataire a la faculté de saisir
le juge des référés avant l'expiration du délai de deux mois
pour obtenir la suspension du jeu de la clause résolutoire, si la
situation économique de chaque partie le justifie. À défaut pour le locataire de
s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité
de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis
chaque année, à la demande du Bailleur, le présent contrat sera
résilié de plein droit un mois après un commandement demeuré
infructueux. Le contrat pourra être résilié de
plein droit en cas de non-respect de l'obligation d'user
paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage
constatés par une décision de justice passée en force de chose
jugée. Article 14. Élection de domicile
Pour l'exécution des présentes,
le Bailleur fait élection de domicile en sa demeure, le Preneur dans
les lieux loués. Fait en double exemplaire à [Ville],
le [date]. [Nom
du Bailleur], [Signature]
du Locataire], [Signature]
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