Droit de préemption urbain
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SCI
SCI familiales
Cessions de parts
Au fil des réformes législatives en la matière, le champ d'application du droit de préemption urbain a progressivement été étendu aux cessions de parts de sociétés civiles immobilières (SCI), afin que la détention d'un immeuble sous forme sociale, aujourd'hui de plus en plus fréquente, ne soit plus un obstacle à la réalisation des objectifs auquel il répond. Si l'intention est louable et compréhensible, la mise en œuvre reste délicate pour les praticiens au premier rang desquels figurent les notaires. Ces difficultés pratiques se cristallisent principalement autour de deux points: le fait de savoir si la cession conduit ou non un acquéreur à détenir la majorité des parts de la société ( I) et l'appréciation de l'exception tenant aux cessions de parts de SCI familiales ( II). La loi ENL du 13 juillet 2006 1 avait soumis au droit de préemption urbain (DPU) renforcé les[... ]
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Cependant, le même article précise: « Toutefois, par délibération motivée, la commune peut décider d'appliquer ce droit de préemption aux aliénations et cessions mentionnées au présent article sur la totalité ou certaines parties du territoire soumis à ce droit. »
Ainsi, les communes peuvent soumettre la cession de parts de SCI à l'exercice dit « renforcé » du droit de préemption. Plusieurs conditions doivent être remplies. Une condition tenant à la volonté de la commune tout d'abord. La soumission au droit de préemption de telles opérations suppose en effet que l'assemblée délibérante prenne une délibération visant à instituer le droit de préemption dit « renforcé » sur tout ou partie du territoire communal étant souligné que la commune peut en modifier le champ territorial ou le supprimer à tout moment. Une telle délibération doit être affichée et publiée en mairie et mentionnée dans deux journaux diffusés dans le département concerné. Des conditions tenant à l'opération ensuite. En effet, outre cette condition préalable, toutes les cessions de parts de SCI ne sont pas soumises à la purge préalable du DPU.
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Si, en revanche, la préemption n'a porté que sur une majorité et a fortiori une minorité de parts, le préempteur sera soumis aux règles statutaires. Celle-ci doivent être soigneusement examinées avant toute préemption pour apprécier le pouvoir de décision ou de contrôle dont peut bénéficier, en sa qualité d'associé, le préempteur tenu par ailleurs d'affecter l'immeuble propriété de la SCI à une action ou opération d'aménagement dans le délai de cinq ans. À défaut, la jurisprudence devra trancher la question de savoir si le droit de rétrocession visé à l'article L. 213-11 du Code de l'urbanisme est ouvert au cessionnaire des parts. On le voit, préempter des parts de SCI n'est pas préempter un immeuble! Sources:
C. 211-4, L. 213-2 et L. 213-11
C. 1844-5
CGCT, art. 2253-1
Formulaire de déclaration d'intention d'aliéner (CERFA n° 10072*02)
CE, 27 juin 2005, Commune de Chambéry, n° 264667
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Le champ d'application du droit de préemption urbain applicable aux SCI a été élargi par la loi dite «ALUR» n° 2014-366 du 24 mars 2014. Par ailleurs, le Code de l'urbanisme comprend désormais des dispositions spécifiques aux SCI quant aux documents pouvant être sollicités par le titulaire du droit de préemption. Par Jean-Luc Tixier, avocat associé, spécialisé en droit immobilier et droit public. Il assiste tant en matière de conseil que de contentieux des entreprises commerciales et industrielles et intervient auprès des promoteurs en matière de droit de l'urbanisme, de construction, de vente et location d'immeubles, de baux emphytéotiques et à construction. Il est chargé d'enseignement à l'Université de Paris I. Et Céline Cloché-Dubois, avocat counsel, spécialiste en droit de l'urbanisme et en droit de l'environnement. Elle intervient tant en conseil qu'en contentieux auprès d'entreprises et de personnes publiques. Depuis la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, la cession de parts d'une société civile immobilière (SCI) peut, sous certaines conditions, être soumise à la purge préalable du droit de préemption urbain.
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Madame, Monsieur, Lors de la vente d'un bien immobilier, il peut être nécessaire de purger par le biais d'une déclaration d'intention d'aliéner (DIA), le droit de préemption urbain (DPU) reconnu à la des personnes publiques, tel que la commune du lieu de situation du bien. Le notaire s'en charge lors de l'instruction du dossier. Or, lorsque le bien immobilier est détenu par le biais d'une société civile immobilière (SCI), l'intervention du notaire en vue de céder les parts de la SCI n'est pas obligatoire, mais pour autant la purge du DPU l'est. Celui qui se charge de la cession des parts de la SCI doit alors purger le DPU. Le DPU est la faculté accordée à une personne publique d'acquérir par priorité, dans certaines zones préalablement définies par le conseil municipal, le bien immobilier mis en vente. La personne titulaire dudit droit de préemption se substitue alors à l'acquéreur pour un motif d'intérêt général. A défaut de réalisation du projet d'intérêt général, cela ouvre un droit de délaissement au profit de l'acquéreur évincé.
La cession des parts de la SCI suppose que l'acquéreur de l'immeuble accepte le schéma. Il est alors susceptible d'exiger une décote;
Au regard du droit de préemption urbain, la cession des parts sociales de la SCI familiale présente un avantage;
Au niveau du montant de la plus-value imposable, cela dépend de l'existence de travaux et de l'exigibilité de la surtaxe sur plus-value immobilière élevée. S'agissant de cédants donataires de la nue-propriété des parts, devenus pleins propriétaires, l'intérêt de la cession des parts v/s la cession de l'immeuble par la SCI, dépend:
de la date à laquelle est intervenue la donation des parts (proche de la date d'acquisition du bien par la SCI? ),
de la valeur retenue dans la donation des parts (existence d'un passif? );
de la date d'acquisition du bien par la SCI;
de l'existence de revenus taxés mais non distribués entre les mains des cédants des parts sociales (remboursement du capital de l'emprunt par exemple; application de la jurisprudence Quemener).
Le rôle des praticiens, que sont les notaires sera donc de sécuriser l'ensemble de l'opération en amont, et ce pour l'ensemble des parties, afin de pallier à ces difficultés. Par Quentin Delafraye, Notaire à Saint-Médard-en-Jalles. à lire également
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