Attention: ce droit de préemption ne joue pas quand l'immeuble est vendu à des parents ou alliés (jusqu'au quatrième degré) du propriétaire. Les congés pour vente à la découpe
En principe, le congé pour vendre donné au locataire peut être donné avec un préavis de seulement six mois. Mais pour les bailleurs institutionnels (bailleurs sociaux, banques, assurances, etc. ) et les ventes en bloc de plus cinq logements, la loi du 13 juin 2006 introduit une contrainte supplémentaire. Les locataires en place peuvent demander à rester dans les lieux pendant une période maximale de deux ans à compter de la réception du congé pour vendre. Exemple: si le congé est délivré sept mois avant la fin du bail, celui-ci sera donc prolongé de 17 mois. D'autres contraintes pour les vendeurs
Avant la loi du 13 juin 2006, un accord avait été signé le 16 mars 2005 entre les investisseurs institutionnels et certaines associations de locataires. Un décret du 10 novembre 2006 a rendu cet accord obligatoire pour tous les partenaires concernés.
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Une vente à la découpe est une vente d'un bien immobilier, qui est divisé en deux ou multiples lots. Parfois, on appelle également ce fait une division de bien immobilier. Pour un propriétaire d'un appartement ou d'une grande maison, qui envisage de vendre, il s'agit d'une méthode, qui offre de multiples avantages. La vente à la découpe: son principe
Pour un bien immobilier, avec une surface beaucoup plus importante, il est souvent intéressant de le sectionner en multiples lots indépendants. Cela permet de vendre tous les lots aux plusieurs acheteurs. En effet, cette méthode aide à augmenter le prix total du bien, lors de la vente. Une maison peut, par exemple, être sectionnée en deux appartements. Il en va de même pour le terrain. En comptant la loi liée à l'urbanisme et à la solidarité, le minimum de la surface d'un lot à créer est de 14 m2. On a donc le droit de diviser un bien, tant qu'on respecte cet article. Les bénéfices à profiter d'une vente à la découpe
La vente à la découpe offre de plusieurs avantages, tant pour l'acheteur que pour le vendeur.
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C'est le même principe que lorsqu'un propriétaire d'une maison bourgeoise ou d'un corps de ferme dispose d'un grand jardin: il peut vendre le bâtiment, ainsi qu'une petite parcelle du jardin, à un premier acheteur. Et le reste du jardin, constructible à un autre acquéreur. Les avantages de la vente en plusieurs lots
Fréquente à Paris et dans les grandes agglomérations, la revente à la découpe concerne généralement des immeubles de grand standing. Les revendeurs ont divers profils, du propriétaire privé au marchand de biens en passant par les institutions (résidence de services). Son principal avantage est de pouvoir dégager une plus grande somme d'argent et de trouver plus facilement et plus rapidement des acquéreurs. En effet, il est parfois plus simple de trouver 5 acheteurs pour des appartements, qu'un seul acheteur pour un immeuble de 5 appartements. Mais pour l'acquéreur, il y a également des avantages. C'est souvent la garantie d'acheter un appartement dans un immeuble bien entretenu et bien situé, avec un locataire dont la qualité est connue.
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La loi dite « Aurillac » du 13 juin 2006 offre un cadre règlementaire plus strict aux ventes à la découpe notamment en permettant aux locataires de bénéficier d'un droit de préemption. Faisons le point sur ce dispositif et ses modalités d'application. Ce que dit la loi Aurillac
Avant la loi Aurillac, en cas de vente à la découpe, les locataires étaient contraints soit d'acheter leur appartement à des prix au mètre-carré tout à fait prohibitifs, soit de le quitter. Conséquence: ils devaient se reloger dans des conditions souvent difficiles. La loi Aurillac est venue tout renverser. En effet, désormais, le locataire d'un bien vendu à la découpe se voit proposer son appartement au prix de gros, sans avoir à payer la marge bénéficiaire du marchand de bien ou du fond d'investissement. Loi Aurillac: qu'est-ce que la vente à la découpe? La vente à la découpe consiste à revendre, appartement par appartement, des immeubles achetés en bloc, afin de bénéficier d'une intéressante plus-value. La loi Aurillac impose aux propriétaires d'immeuble de plus de 10 logements de notifier à tous les occupants le prix et les conditions de vente du bien cédé.
Dans d'autres, il faut respecter une esthétique particulière… Mais surtout, si la division nécessite la création d'une nouvelle porte d'entrée, de fenêtres ou impacte la surface porteuse de la bâtisse, il faudra demander une autorisation à la mairie dans le cadre d'une déclaration de travaux préalable (DP) ou d'un dépôt de permis de construire (PC). S'entourer des bons professionnels
D'un point de vue légal, un logement issu d'une division n'a pas le droit de faire moins de 14 m². Il faudra donc établir des plans pour la division, les envoyer au cadastre, officialiser la modification des lots, en faisant obligatoirement appel à un géomètre expert, un notaire et éventuellement un architecte pour respecter les règles juridiques en vigueur et optimiser l'agencement. Soigner les travaux
Une division de bien entraîne presque systématiquement des travaux car toute résidence doit avoir une porte d'entrée, une source de lumière naturelle, une salle de bain, une cuisine… En plus des pièces de vie, le nouveau logement doit disposer de compteurs de gaz et d'électricité indépendants de la première résidence.
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