► Définition
Le bail à construction est un contrat de bail de longue durée par lequel le preneur s'engage à édifier des constructions sur un terrain appartenant au propriétaire dont il a la jouissance et moyennant le versement d'un faible loyer. Le preneur est ainsi tenu de les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail. A la fin du bail, le bailleur en devient le propriétaire sauf dispositions contraires. ► Intérêts
Le bail à construction permet de louer un terrain pour construire, ce contrat n'étant finalement qu'une variété particulière d'emphytéose. HEBERT EXPERTISES - Expertise en évaluation immobilière. La réalisation d'une construction est une clause essentielle du bail à construction. De plus, le bail à construction apporte des avantages fiscaux mineurs tels que l'exonération pour le preneur de la taxe de publicité foncière (0, 60% de la valeur du terrain) et, pour les baux de plus de 30 ans, la non-imposition pour le bailleur de la valeur résiduelle des constructions. ► Champ d'application
Une collectivité territoriale ou un établissement public de santé ne peut pas conclure de bail à construction sur son domaine public.
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En ce qui concerne le salaire du Conservateur des Hypothèques,
il n'est pas susceptible, sous réserve de l'appréciation
souveraine de l'autorité judiciaire, d'être liquidé
sur une base faisant abstraction de la valeur résiduelle de l'immeuble
à construire, quelle que soit la durée du bail à
construction. Il en est de même, du reste, pour le salaire auquel
donne ouverture la publication d'un bail emphytéotique d'une durée
égale ou supérieure à vingt ans. L’usufruitier est imposable sur la remise gratuite de constructions en fin de bail. La solution consistant
à exclure de l'assiette de la taxe de publicité foncière
exigible sur un tel contrat la valeur, à l'expiration du bail,
de l'immeuble construit par le preneur n'est en effet pas applicable au
calcul du salaire. Sa perception et celle de la taxe de publicité
foncière obéissent à des règles différentes
et les exonérations ou les mesures de tempérament accordées
en matière fiscale sont sans influence sur la perception du salaire,
dès lors que celui-ci forme la contrepartie de la responsabilité
civile personnelle que le Conservateur des Hypothèques assume envers
les tiers du fait de l'accomplissement des formalités de publicité
foncière.
Le bien et les conditions du bail emphytéotique doivent être semblables à ceux de l'évaluation envisagée. Nous allons vous présenter, au travers de cet article, les méthodes les plus cohérentes pour évaluer les droits de l'emphytéote. Plusieurs méthodes d'évaluations spécifiques existent. Ces méthodes nécessitent un certain savoir-faire pour être mises en place. C'est pourquoi l'intervention d'un expert immobilier est souvent nécessaire pour déterminer la valeur des droits de l'emphytéote. La valeur des droits de l'emphytéote est souvent résiduelle. Elle dépend de la durée restant à courir sur le bail emphytéotique. Plus la durée restante est longue, plus la valeur des droits est importante et inversement. Le bail à construction - APHP DAJDP. Méthode par la perte de revenu
Cette méthode part de l'hypothèse où l'emphytéote tire un revenu du bien objet du bail emphytéotique. Si l'emphytéote cède ses droits, il perdra ce revenu. Cette méthode envisage la valeur des droits de l'emphytéote comme une compensation à la perte de revenu.
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Le preneur peut par ailleurs céder tout ou partie de ses droits ou les apporter en société. Les cessionnaires ou la société sont tenus des mêmes obligations que le cédant qui en reste garant jusqu'à l'achèvement de l'ensemble des constructions que le preneur s'est engagé à édifier. Enfin, le preneur peut consentir les servitudes passives indispensables à la réalisation des constructions prévues au bail. Dans le cadre du bail à construction, le preneur est tenu par plusieurs obligations vis-à-vis du bailleur: - il doit édifier des constructions sur le terrain du bailleur; - il est tenu du maintien des constructions en bon état d'entretien et des réparations de toute nature pendant toute la durée du bail; - il est tenu de toutes les charges, taxes et impôts relatifs tant aux constructions qu'au terrain. Sauf stipulation contraire du bail, le preneur peut démolir, en vue de les reconstruire, les bâtiments existants. Valeur résiduelle des constructions en fin de bail à construction plan. Le bail à construction doit comporter des loyers substantiels. L'article L.
Revenus fonciers, impôts sur les bénéfices des entreprises, lors de la fin du bail à construction. Suivant le L 251-1 du Code de la construction et de l'habitation: "{Constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail. / (... ) Il est conclu pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans (... Valeur résiduelle des constructions en fin de bail à construction des. )}"; aux termes du premier alinéa de l'art. L 251-2 du même code: "{Les parties conviennent de leurs droits respectifs de propriété sur les constructions existantes et sur les constructions édifiées. A défaut d'une telle convention, le bailleur en devient propriétaire en fin de bail et profite des améliorations}"; aux termes du premier alinéa de l'art. L. 251-5 du même code: "{Le prix du bail peut consister, en tout ou partie, dans la remise au bailleur, à des dates et dans des conditions convenues, d'immeubles ou de fractions d'immeubles ou de titres donnant vocation à la propriété ou à la jouissance de tels immeubles}".
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Le bail à construction ne concerne, par conséquent, que le domaine privé d'où l'intérêt de s'assurer du statut juridique de la dépendance en cause. ► Caractéristiques
L'élément essentiel de ce contrat réside dans l'obligation d'édification de construction. Ce bail est conclu pour une durée minimale de 18 ans et maximale de 99 ans et ne peut se prolonger par tacite reconduction. Le preneur a la possibilité, sauf dispositions contractuelles existantes, de démolir les bâtiments existants en vue de les reconstruire. Pendant toute la durée du bail, le preneur dispose de droits réels immobiliers, bien que temporaires (tant sur les biens loués que sur les constructions édifiées). A l'issue du bail, le bailleur devient, sauf dispositions contractuelles particulières, le propriétaire des constructions édifiées et profite des améliorations. ► Obligations du preneur
Les charges, les taxes et les impôts relatifs aux constructions et au terrain sont à la charge du preneur. Valeur résiduelle des constructions en fin de bail à construction st. Il a également pour obligation le maintien des constructions en bon état d'entretien et doit se charger des réparations de toute nature.
L'usufruitier des parts d'une SCI bailleresse est imposable sur la valeur des constructions effectuées par le preneur et remises gratuitement en fin de bail à la SCI. Le montant imposable correspond en principe au surcroît de valeur vénale conféré par ces constructions. Le Conseil d'État apporte deux précisions utiles au principe selon lequel l'avantage résultant pour un propriétaire de la remise gratuite en fin de bail des aménagements ou constructions réalisés par son locataire constitue un complément de loyer imposable dans la catégorie des revenus fonciers s'il s'agit d'un particulier, ou en tant que bénéfice s'il s'agit d'une entreprise. En l'espèce, une SCI fiscalement translucide dont les parts sont démembrées donne à bail un immeuble à usage commercial. À l'issue d'une vérification de comptabilité, l'administration fiscale rehausse le résultat de la SCI à hauteur du montant des dépenses de travaux d'aménagement réalisés par son locataire en cours de bail, qu'elle traite comme un supplément de loyer imposable en fin de bail.
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Les habitants Michel Tourneux et Jean Maquart (photo) ont retracé sur Wiki-Niort l'histoire des Castors niortais, qui ont construit 45 maisons à Champclairot sur des plans de l'architecte niortais Le Sauter
Elle a également le soutien de la Caisse des dépôts et d'Action logement service. La construction d'un programme comprenant un collectif de 10 appartements et 14 logements individuels va être lancée très prochainement sur un terrain limitrophe. 33 logements construits au Fief de la Paillée à Niort. « D es efforts sont faits pour permettre à un maximum de ménages modestes et moins modestes de se loger. La Ville de Niort répond aux objectifs de la loi SRU qui fixe le pourcentage de logements sociaux par commune, précise Jérôme Baloge, président de Niort Agglo et maire de Niort. Le Programme local de l'habitat 2020-2027 de Niort Agglo prévoit de porter désormais les efforts sur les communes périphériques de Niort. » De son côté, la SEMIE a programmé dans les deux ans qui viennent la création de 246 logements, dont 236 à Niort.