Ce qui est difficile à obtenir. II. L'INDEXATION (CLAUSE D'ECHELLE MOBILE)
Articles L 112-1 et L 112-2 du Code monétaire et financier
La clause d'indexation – qui se cumule avec la révision triennale – permet une indexation:
Automatique. Elle s'applique de plein droit, sans avoir à en faire la demande. Révision triennale baux commerciaux et. Conséquence: si elle n'a pas été mise en œuvre, il est possible d'en demander l'application de manière rétroactive, dans la limite de la prescription de 5 ans. Plus fréquente, généralement annuelle, à la date anniversaire du bail. Point d'attention: la période de variation de l'indice ne doit pas être supérieure à la durée s'écoulant entre deux révisions. Plus souple. Généralement, les parties choisissent de se baser sur le dernier indice publié à la date de l'indexation, ce qui permet de connaître immédiatement le montant du loyer indexé. Point d'attention: il n'est pas possible de prévoir que l'indexation fonctionnerait uniquement à la hausse. Il faut être particulièrement vigilant sur la rédaction de la clause d'indexation car en cas de difficulté, le juge peut rendre la clause inapplicable:
Non seulement en partie ( Cass.
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La variation s'apprécie par rapport au dernier loyer fixé d'un commun accord ou par le juge, c'est-à-dire le loyer d'origine, le loyer obtenu lors de la dernière révision triennale ou le loyer déterminé lors du renouvellement du bail. L'une des parties pourra alors demander en justice une révision du loyer commercial conforme à la valeur locative réelle. Clause d’indexation et révision triennale - Bail commercial. Celui-ci sera lui aussi soumis à la clause d'indexation automatique. Un bailleur qui oublie de réviser le loyer commercial à la date prévue alors que le bail comporte une clause d'indexation automatique peut remonter jusqu'à 5 ans en arrière.
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L'ajustement du loyer se fait alors en fonction des variations de l'indice choisi, à la date anniversaire de la prise d'effet du bail sur la base de l'indice du même trimestre. Toutefois, il faut que l'ajustement automatique du loyer soit prévu par une clause d'indexation (ou clause d'échelle mobile). À noter depuis septembre 2014, l'ICC n'est plus un indice de référence du bail commercial. C'est l'activité concernée qui permet de déterminer si l'ILC ou l'ILAT peut servir d'indice de référence pour la révision des baux commerciaux. Bail professionnel Les conditions de renouvellement du bail professionnel sont librement fixées par le bailleur et le locataire. Révision triennale baux commerciaux d. Par conséquent, le bailleur et le locataire doivent indiquer dans le contrat l'indice de référence à appliquer lors de la révision. L'indice choisi doit être en rapport avec l'activité de l'une des parties ou encore avec l'objet du contrat. Le bailleur et le locataire peuvent convenir de réviser le loyer du bail professionnel soit selon l'indice du coût de la construction (ICC), soit selon l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
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Le plafonnement peut être défini en fonction d'un indice de variation en vigueur la dernière fois que le loyer a été fixé par les deux parties. Révision triennale baux commerciaux. Pour les locaux commerciaux, les indices pouvant être prix en compte dans le cadre de la révision du loyer d'un bail commercial sont les suivants:
la variation de l'indice national du coût de la construction, dit « ICC;
la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux, dit « ILC *» publié par l'INSEE (l'Institut National de la Statistique et des Études Économiques). La formule à appliquer afin de déterminer le montant du nouveau loyer à appliquer et lorsque l'indice de préférence a été choisi est la suivante:
Loyer en cours x (dernier indice de référence en vigueur/ indice de référence en vigueur lors de la fixation initiale du loyer). Source: Les exceptions au plafonnement du loyer
Il est parfois possible, de « déplafonner » le montant du loyer. C'est le cas lorsqu'il y a une modification de l'environnement commercial du local qui a entraîné une variation de plus de 10% de sa valeur locative.
Toutefois, si la valeur locative est inférieure à ce plafond, elle devra être appliquée. La clause d'échelle mobile, à l'inverse, a pour effet d'entraîner la fixation automatique du loyer au niveau résultant de la variation de l'indice choisi par les parties. Adoptez le réflexe Daylitis Avocats posez-nous vos questions!
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