La théorie de l'abus de majorité dans une copropriété est un exemple de l'abus de droit. Bien que l'abus de majorité soit souvent invoqué par des copropriétaires au soutien de leur demande d'annulation de délibération de l'assemblée générale, les juges ne la retiennent que rarement. Pour un exemple de rejet: voyez cette décision. C'est pourquoi l'arrêt qui suit est particulièrement intéressant, puisque dans l'hypothèse soumise à la Cour de Cassation, l'abus de droit a été retenu dans des circonstances particulièrement accablantes. On notera qu'il avait été mis en oeuvre à la faveur de la réunion par un copropriétaire de ses propres voix, de celle de son épouse et de celle de sa fille, propriétaires de lots dans la copropriété. Ce copropriétaire avait, entre autres, procédé à sa désignation en qualité de syndic bénévole.
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Cet arrêt est cependant censuré par la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation laquelle considère, par cet arrêt publié au Bulletin, que la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision pour n'avoir pas « relevé en quoi la décision de l'assemblée générale était contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou avait été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ». La Cour de cassation définit donc l'abus de majorité en copropriété lequel n'est caractérisé que s'il est établit que la décision est « contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ». Delphine VISSOL Vivaldi-Avocats
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Par conséquent, s'il n'existe pas juridiquement de présomption d'abus de la part de l'assemblée générale lorsqu'elle ne motive pas son refus, nous n'en sommes pas loin dans la pratique. Il appartiendra au syndicat de démontrer que sa décision était légitime.
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Cette discrimination au sein de la copropriété est désormais prise en compte par la jurisprudence. Je suis à votre disposition pour répondre toute information, assistance et/ou action en justice. Claudia CANINI
Avocat à la Cour
[1] CA Versailles, 12 déc. 2009
[2] CA Aix-en-Provence, 27 janv. 2012
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Les décisions prises en AG peuvent parfois être contestées par un copropriétaire. Vous êtes copropriétaire mécontent d'une résolution prise en AG et souhaitez la contester: comment faire? Vous souhaitez réclamer l'annulation d'une résolution ou d'une AG dans sa globalité: comment procèder et dans quel délai? L'objectif de cet article est de vous préciser les règles en la matière. Que pouvez-vous contester? Tout d'abord, il faut savoir que seules les délibérations de l'assemblée présentant le caractère de « décision » peuvent être contestées. La loi ne précisant pas ce qu'est une décision d'assemblée générale, la jurisprudence est venue définir la « décision » comme étant « une question soumise à la délibération de l'assemblée générale et sanctionnée par un vote ». Ainsi, ce qui est mentionné dans le procès-verbal d'une AG ne constitue pas nécessairement une « décision » contestable car il faut un engagement avec un vote exprès. A titre d'illustration, selon la jurisprudence, un « donné acte » n'est pas une décision au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
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B, 17 janv. 2008);
-La décision interdisant à un copropriétaire commerçant d'entreposer ses conteneurs d'ordures personnels dans le local poubelles commun (Cass. 3e civ., 11 mars 2009);
-La décision autorisant certains copropriétaires et pas à d'autres, à occuper les emplacements de stationnement délimités dans la cour commune en nombre insuffisant pour l'ensemble des occupants, sans contrepartie pour les copropriétaires lésés (Cour de cassation, chambre civile 3, 11 mai 2006). -La décision refusant à un copropriétaire l'autorisation de se raccorder à une conduite d'eau commune alors qu'elle l'avait accordé précédemment à d'autres copropriétaires (Cour d'appel de Paris, 23e ch. B, 30 nov. 1990). Rédacteur: A. RODRIGUEZ
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Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix calculé en fonction de leur quote-part dans les parties communes. Une quote-part est une part que chaque copropriétaire doit payer en fonction de son lot. Un copropriétaire possédant plusieurs lots est considéré comme majoritaire et il possède parfois un nombre de voix supérieur à la somme des voix des autres copropriétaires. Tous nos conseils pour vous faciliter la vie. 1. Copropriétaire majoritaire aux yeux de la loi
Pour un souci d'équité, la loi du 10 juillet 1965 restreint le nombre de voix maximal du copropriétaire majoritaire à la somme des voix des autres copropriétaires. Malgré la réduction de voix imposée par la loi, un copropriétaire majoritaire est parfois en mesure de bloquer toutes les décisions qui ne lui conviennent pas: si un seul des copropriétaires est absent lors du vote (effectué à la majorité) à l'assemblée générale, le vote du copropriétaire majoritaire primera et il pourra s'imposer;
seules les décisions qui nécessitent la majorité absolue imposent au copropriétaire majoritaire de composer avec les autres copropriétaires.
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